Hoe betaal je belasting als je je huis verhuurt in Nederland?
Je belasting hangt volledig af van welke van de vijf situaties bij jou past.
Deze gids gaat over een particulier die een eigen woning verhuurt. Hij gaat niet over verhuur als onderneming, bedrijfspanden, kortverblijf-vakantieverhuur of een woning die je in het buitenland bezit. Daarvoor gelden andere regels, dus overleg met een adviseur. Onze pagina over het Nederlandse belastingstelsel legt uit in welke box elke situatie valt.
In het kort
Verhuur je je hoofdwoning tijdelijk: geef 70% van de netto huurinkomsten op in Box 1 en behoud je hypotheekrenteaftrek.
Verhuur je een kamer: belastingvrij tot €6.633 in 2026 als je aan de voorwaarden voldoet. Ga je erover, dan vervalt de hele vrijstelling.
Verhuur je een tweede woning: die valt in Box 3, meestal tegen de WOZ-waarde. De huur zelf is bij het forfaitaire rendement niet belast en hypotheekrenteaftrek is er niet.
Verhuur je een te koop staande woning via de Leegstandwet: huur onbelast, woning in Box 3, geen aftrek, tot de verhuur stopt.
Lever je extra diensten (linnengoed, eten, schoonmaak): je inkomen kan verschuiven naar Box 1 als "ander werk" of winst, dus overleg met een adviseur.
Belasting op je werkelijke rendement in Box 3 gaat uit van invoering per 1 januari 2028. Het kabinet kondigde een novelle aan en het parlement moet nog beslissen.
Wat als je je eigen woning verhuurt terwijl je weg bent?
Je geeft 70% van de netto huurinkomsten op in Box 1. Dat geldt als je je hoofdwoning tijdelijk verhuurt, als inkomsten uit tijdelijke verhuur.
Dit speelt als je een tijd weg bent, bijvoorbeeld voor werk, en je eigen woning zolang verhuurt. Je houdt recht op hypotheekrenteaftrek. Trek eerst de kosten af die direct met de verhuur te maken hebben: gas, water en licht, schoonmaak, en de kosten om de verhuur te regelen. Van wat overblijft geef je 70% op in Box 1. Je eigenwoningforfait blijft tijdens de tijdelijke verhuur gewoon gelden. Reken zo: €6.000 min €1.000 is €5.000, en 70% daarvan is €3.500. Ben je tijdelijk in het buitenland, dan kan deze regel ook gelden. Een vaste duur voor tijdelijk noemt de Belastingdienst niet. Tijdens de verhuur blijft je woning je hoofdwoning. Je hoofdwoning is de woning die je bezit en waar je echt woont. De Belastingdienst noemt die 70% op zijn pagina over tijdelijke verhuur, geraadpleegd op 5 oktober 2026.
Belastingdienst, tijdelijke verhuur van je eigen woning · Geraadpleegd
Hoe zit het met het verhuren van een kamer in je woning?
De inkomsten zijn belastingvrij tot €6.633 in 2026. Dat geldt als je een kamer verhuurt in de woning waar je zelf woont en aan de voorwaarden voor de kamerverhuurvrijstelling voldoet.
De voorwaarden: jij en de huurder staan allebei de hele verhuurperiode ingeschreven op het adres. De ruimte is geen zelfstandige woning (geen eigen voordeur, keuken en toilet). En het is langdurige verhuur, geen korte vakantieverhuur. Je houdt hypotheekrenteaftrek en telt het eigenwoningforfait nog steeds bij je Box 1-inkomen op. De kamerverhuurpagina van de Belastingdienst bevestigt de grens van €6.633, geraadpleegd op 6 augustus 2026. De tabel hieronder toont de grens per jaar.
| Jaar | Kamerverhuurvrijstelling |
|---|---|
| 2024 | €5.998 |
| 2025 | €6.324 |
| 2026 | €6.633 |
Hoe betaal je belasting over een tweede woning die je verhuurt?
Box 3 belast een tweede woning tegen de WOZ-waarde. Dat is een woning die je bezit maar niet zelf bewoont. Het huidige stelsel belast de huurinkomsten zelf niet.
De Belastingdienst ziet het als "overige onroerende zaken". De resterende hypotheek op die woning mag je als Box 3-schuld opvoeren, dus je rekent met de waarde min de schuld. Hypotheekrenteaftrek is er voor een tweede woning niet. Daarover geldt een forfaitair rendement. Dat is een vast rendement dat de Belastingdienst aanneemt, ongeacht wat je echt verdient. Over dat rendement betaal je 36% in 2026. Dat tarief komt van de Belastingdienst, geraadpleegd op 5 oktober 2026. Heeft je huurder huurbescherming? Dan kan de leegwaarderatio, een korting op de WOZ-waarde, de waarde verlagen die je opgeeft. Heeft je huurder geen huurbescherming, dan geldt die korting niet. Tijdelijke verhuur van je hoofdwoning hoort hier niet bij.
Belastingdienst, Box 3-inkomen 2026 (tarief 36%) · Geraadpleegd
Wat als je een woning verhuurt die te koop staat?
De huurinkomsten zijn onbelast en de woning valt tijdens de verhuur in Box 3. Dat geldt als je een te koop staande woning verhuurt via de Leegstandwet.
Zolang je zo verhuurt, mag je de hypotheekrente niet meer aftrekken. Stopt de verhuur en staat de woning weer leeg en te koop, dan keert de aftrek terug. Dat geldt alleen tot en met het derde kalenderjaar na het jaar waarin de woning leeg kwam te staan. De Belastingdienst noemt die termijn, geraadpleegd op 6 oktober 2026.
Wat als je extra diensten levert bij de verhuur?
Extra diensten zoals linnengoed, eten of schoonmaak kunnen je inkomen naar Box 1 verschuiven. Box 1 belast het dan als "resultaat uit overig werk" of winst.
Of dat zo is, hangt af van de omvang en aard van wat je aanbiedt. Omdat die grens situatie-afhankelijk is, is dit de situatie waarin een kort gesprek met een belastingadviseur verstandig is. Of je hypotheekrenteaftrek houdt, hangt van dezelfde omvang en aard af.
| Situatie | Waar belast | Huurinkomst belast? | Hypotheekrente aftrekbaar? |
|---|---|---|---|
| Tijdelijke verhuur van hoofdwoning | Box 1 | Ja70% van de netto huur | Jablijft behouden |
| Kamerverhuur (binnen de vrijstelling) | — | Neetot €6.633, 2026 | Ja |
| Tweede woning | Box 3WOZ-waarde, of lager bij huurbescherming | Neewaarde belast, huur telt mee bij tegenbewijs | Neehypotheek = Box 3-schuld |
| Te koop staande woning (Leegstandwet) | Box 3 | Nee | Neekeert terug na verhuur, tot drie jaar na het jaar waarin de woning leeg kwam |
| Extra diensten | Box 1overig werk / winst | Hangt ervan af | Hangt ervan af |
Wat is er gebeurd met de Box 3-wijziging van 2028?
De start in 2028 staat nog, maar het parlement beslist nog. Het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement Box 3 gaat uit van invoering per 1 januari 2028. Het ligt nog bij de Eerste Kamer. Eind september 2026 kondigde het kabinet een novelle aan. Die belast winst op aandelen, obligaties en andere financiële instrumenten pas bij verkoop.
Je zou dan belasting betalen over je werkelijke huurinkomsten min aftrekbare kosten. Vastgoed, zoals een woning die je verhuurt, zou onder een vermogenswinstbelasting vallen. Die belast de waardeverandering pas bij verkoop. Onze Box 3-pagina legt het wetsvoorstel uitgebreid uit.
“"Verhuren raakt je Box 1, je Box 3 en je hypotheek tegelijk. Eén gesprek scheelt meestal veel uitzoekwerk, en soms een dure fout."”
Belastingdienst, kamerverhuurvrijstelling · Geraadpleegd
Eerste Kamer, Wet werkelijk rendement Box 3 (wetsvoorstel 36748) · Geraadpleegd
Veelgestelde vragen
Moet ik huurinkomsten uit mijn eigen woning opgeven?
Alleen in bepaalde situaties. Tijdelijke verhuur van je hoofdwoning betekent 70% van de netto huur in Box 1. Ga je boven de kamerverhuurvrijstelling, dan valt de verhuurde kamer in Box 3. Box 3 belast een tweede woning en verhuur onder de Leegstandwet op de waarde, niet op de huur. Voor een tweede woning kun je de tegenbewijsregeling gebruiken, en dan telt de ontvangen huur wel mee.
Hoeveel kamerhuur is belastingvrij in 2026?
€6.633 in 2026, als je aan de voorwaarden voldoet. Allebei ingeschreven op het adres, geen zelfstandige woning, en langdurige (geen vakantie-)verhuur.
Houd ik mijn hypotheekrenteaftrek als ik verhuur?
Dat hangt van de situatie af. Je houdt hem bij tijdelijke verhuur van je hoofdwoning. Je verliest hem bij een tweede woning en bij Leegstandwet-verhuur. Je houdt hem ook als je een kamer verhuurt binnen de vrijstelling.
Wat geldt als "tweede woning" voor de belasting?
Een woning die je bezit maar niet zelf bewoont, zoals een vakantiewoning. Die valt in Box 3 als overige onroerende zaak, meestal tegen de WOZ-waarde. Verhuur je je hoofdwoning tijdelijk, dan is het geen tweede woning.
Wat gebeurt er als ik boven de kamerverhuurvrijstelling kom?
De hele vrijstelling vervalt, hij krimpt niet. Over het verhuurde deel betaal je dan belasting zoals in de andere situaties.
Raakt de Box 3-wijziging van 2028 mij nog?
Heb je verhuurd vastgoed in Box 3, dan mogelijk nog wel. Het wetsvoorstel gaat uit van invoering per 1 januari 2028. Het kabinet kondigde een novelle aan voor financiële instrumenten en het parlement beslist nog.
Ik woon in het buitenland maar verhuur mijn Nederlandse woning, wat geldt er?
Een verhuurde woning die niet je hoofdwoning is, valt in Box 3. De waarde is meestal de WOZ-waarde. Dat geldt ook als je in het buitenland woont. Bij de tegenbewijsregeling telt de ontvangen huur wel mee. Ben je maar tijdelijk weg en blijft het je eigen woning, dan kan tijdelijke verhuur gelden. Je geeft dan 70% van de netto huur op in Box 1. Vertel ons je situatie, dan verwerken we het in je aangifte.
Wat verandert er voor mijn woning als ik naar het buitenland verhuis?
Dan ben je buitenlands belastingplichtig en blijft Nederlands onroerend goed hier belast. Een verhuurde woning of vakantiewoning in Nederland geef je aan in Box 3. Schulden op die woning tellen mee in de berekening. Ben je maar kort weg en blijft het je eigen woning, dan geldt de regel voor tijdelijke verhuur uit situatie 1. Vertel ons je verhuisdatum, dan kijken we welke situatie bij je past.
Wat je nu doet
Bepaal welke van de vijf situaties op jou van toepassing is. Houd de grens van €6.633 voor kamerverhuur in de gaten als je een kamer verhuurt. Bewaar de kostenbonnen van je verhuur voor je aangifte.