Je eigen huis verhuren: dit doet de belasting (2026)

Hoe betaal je belasting als je je huis verhuurt in Nederland?

Je belasting hangt volledig af van welke van de vijf situaties bij jou past.

Deze gids gaat over een particulier die een eigen woning verhuurt. Hij gaat niet over verhuur als onderneming, bedrijfspanden, kortverblijf-vakantieverhuur of een woning die je in het buitenland bezit. Daarvoor gelden andere regels, dus overleg met een adviseur. Onze pagina over het Nederlandse belastingstelsel legt uit in welke box elke situatie valt.

Wat als je je eigen woning verhuurt terwijl je weg bent?

Je geeft 70% van de netto huurinkomsten op in Box 1. Dat geldt als je je hoofdwoning tijdelijk verhuurt, als inkomsten uit tijdelijke verhuur.

Dit speelt als je een tijd weg bent, bijvoorbeeld voor werk, en je eigen woning zolang verhuurt. Je houdt recht op hypotheekrenteaftrek. Trek eerst de kosten af die direct met de verhuur te maken hebben: gas, water en licht, schoonmaak, en de kosten om de verhuur te regelen. Van wat overblijft geef je 70% op in Box 1. Je eigenwoningforfait blijft tijdens de tijdelijke verhuur gewoon gelden. Reken zo: €6.000 min €1.000 is €5.000, en 70% daarvan is €3.500. Ben je tijdelijk in het buitenland, dan kan deze regel ook gelden. Een vaste duur voor tijdelijk noemt de Belastingdienst niet. Tijdens de verhuur blijft je woning je hoofdwoning. Je hoofdwoning is de woning die je bezit en waar je echt woont. De Belastingdienst noemt die 70% op zijn pagina over tijdelijke verhuur, geraadpleegd op 5 oktober 2026.

Hoe zit het met het verhuren van een kamer in je woning?

De inkomsten zijn belastingvrij tot €6.633 in 2026. Dat geldt als je een kamer verhuurt in de woning waar je zelf woont en aan de voorwaarden voor de kamerverhuurvrijstelling voldoet.

De voorwaarden: jij en de huurder staan allebei de hele verhuurperiode ingeschreven op het adres. De ruimte is geen zelfstandige woning (geen eigen voordeur, keuken en toilet). En het is langdurige verhuur, geen korte vakantieverhuur. Je houdt hypotheekrenteaftrek en telt het eigenwoningforfait nog steeds bij je Box 1-inkomen op. De kamerverhuurpagina van de Belastingdienst bevestigt de grens van €6.633, geraadpleegd op 6 augustus 2026. De tabel hieronder toont de grens per jaar.

Hoe betaal je belasting over een tweede woning die je verhuurt?

Box 3 belast een tweede woning tegen de WOZ-waarde. Dat is een woning die je bezit maar niet zelf bewoont. Het huidige stelsel belast de huurinkomsten zelf niet.

De Belastingdienst ziet het als "overige onroerende zaken". De resterende hypotheek op die woning mag je als Box 3-schuld opvoeren, dus je rekent met de waarde min de schuld. Hypotheekrenteaftrek is er voor een tweede woning niet. Daarover geldt een forfaitair rendement. Dat is een vast rendement dat de Belastingdienst aanneemt, ongeacht wat je echt verdient. Over dat rendement betaal je 36% in 2026. Dat tarief komt van de Belastingdienst, geraadpleegd op 5 oktober 2026. Heeft je huurder huurbescherming? Dan kan de leegwaarderatio, een korting op de WOZ-waarde, de waarde verlagen die je opgeeft. Heeft je huurder geen huurbescherming, dan geldt die korting niet. Tijdelijke verhuur van je hoofdwoning hoort hier niet bij.

Wat als je een woning verhuurt die te koop staat?

De huurinkomsten zijn onbelast en de woning valt tijdens de verhuur in Box 3. Dat geldt als je een te koop staande woning verhuurt via de Leegstandwet.

Zolang je zo verhuurt, mag je de hypotheekrente niet meer aftrekken. Stopt de verhuur en staat de woning weer leeg en te koop, dan keert de aftrek terug. Dat geldt alleen tot en met het derde kalenderjaar na het jaar waarin de woning leeg kwam te staan. De Belastingdienst noemt die termijn, geraadpleegd op 6 oktober 2026.

Wat als je extra diensten levert bij de verhuur?

Extra diensten zoals linnengoed, eten of schoonmaak kunnen je inkomen naar Box 1 verschuiven. Box 1 belast het dan als "resultaat uit overig werk" of winst.

Of dat zo is, hangt af van de omvang en aard van wat je aanbiedt. Omdat die grens situatie-afhankelijk is, is dit de situatie waarin een kort gesprek met een belastingadviseur verstandig is. Of je hypotheekrenteaftrek houdt, hangt van dezelfde omvang en aard af.

Wat is er gebeurd met de Box 3-wijziging van 2028?

De start in 2028 staat nog, maar het parlement beslist nog. Het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement Box 3 gaat uit van invoering per 1 januari 2028. Het ligt nog bij de Eerste Kamer. Eind september 2026 kondigde het kabinet een novelle aan. Die belast winst op aandelen, obligaties en andere financiële instrumenten pas bij verkoop.

Je zou dan belasting betalen over je werkelijke huurinkomsten min aftrekbare kosten. Vastgoed, zoals een woning die je verhuurt, zou onder een vermogenswinstbelasting vallen. Die belast de waardeverandering pas bij verkoop. Onze Box 3-pagina legt het wetsvoorstel uitgebreid uit.

Wat je nu doet

Bepaal welke van de vijf situaties op jou van toepassing is. Houd de grens van €6.633 voor kamerverhuur in de gaten als je een kamer verhuurt. Bewaar de kostenbonnen van je verhuur voor je aangifte.