Je eigen huis verhuren: dit doet de belasting (2026)

Hoe wordt het verhuren van je huis belast in Nederland?

Hoe je wordt belast, hangt volledig af van welke van de vijf situaties bij jou past: van 70% van de netto huur in Box 1 tot helemaal niets.

Deze gids gaat over een particulier die een eigen woning verhuurt. Hij gaat niet over verhuur als onderneming, bedrijfspanden of kortverblijf-vakantieverhuur. Daarvoor gelden andere regels, dus overleg met een adviseur. Onze pagina over het Nederlandse belastingstelsel legt uit in welke box elke situatie valt.

Wat als je je eigen woning verhuurt terwijl je weg bent?

Verhuur je je hoofdwoning tijdelijk, dan geef je 70% van de netto huurinkomsten op in Box 1 als inkomsten uit tijdelijke verhuur.

Dit speelt als je een tijd weg bent, bijvoorbeeld voor werk, en je eigen woning zolang verhuurt. Je houdt recht op hypotheekrenteaftrek. Trek eerst de kosten af die direct met de verhuur te maken hebben: gas, water en licht, schoonmaak, en de kosten om de verhuur te regelen. Van wat overblijft geef je 70% op in Box 1. Je eigenwoningforfait blijft tijdens de tijdelijke verhuur gewoon gelden. Voorbeeld: bij €6.000 huur en €1.000 kosten geef je €3.500 op.

Hoe zit het met het verhuren van een kamer in je woning?

Verhuur je een kamer in de woning waar je zelf woont, dan zijn de inkomsten belastingvrij tot €6.633 in 2026, mits je aan de voorwaarden voor de kamerverhuurvrijstelling voldoet.

De voorwaarden: jij en de huurder staan allebei de hele verhuurperiode ingeschreven op het adres, de ruimte is geen zelfstandige woning (geen eigen voordeur, keuken en toilet), en het is langdurige verhuur, geen korte vakantieverhuur. Je houdt hypotheekrenteaftrek en telt het eigenwoningforfait nog steeds bij je Box 1-inkomen op. De tabel hieronder toont de grens per jaar.

Hoe wordt een tweede woning die je verhuurt belast?

Een tweede woning die je bezit maar niet zelf bewoont, wordt belast in Box 3 tegen de WOZ-waarde, en de huurinkomsten zelf zijn in het huidige stelsel niet belast.

De Belastingdienst ziet het als "overige onroerende zaken". De resterende hypotheek op die woning mag je als Box 3-schuld opvoeren, dus je wordt belast over de waarde min de schuld. Hypotheekrenteaftrek is er voor een tweede woning niet. Het Box 3-tarief is 36% in 2026. Heeft je huurder huurbescherming? Dan kan de leegwaarderatio de waarde verlagen die je opgeeft. Bij tijdelijke verhuur geldt die korting niet. Het tarief van 36% staat in de tarieven van de Belastingdienst voor 2026. De leegwaarderatio is een korting op de WOZ-waarde bij verhuur met huurbescherming.

Wat als je een woning verhuurt die te koop staat?

Verhuur je een te koop staande woning via de Leegstandwet, dan zijn de huurinkomsten onbelast en valt de woning tijdens de verhuur in Box 3.

Zolang je zo verhuurt, mag je de hypotheekrente niet meer aftrekken. Stopt de verhuur en staat de woning weer leeg en te koop, dan keert de aftrek terug. Dat duurt uiterlijk tot het einde van de driejaarstermijn na je verhuizing.

Wat als je extra diensten levert bij de verhuur?

Lever je extra diensten zoals linnengoed, eten of schoonmaak, dan kan je inkomen verschuiven naar Box 1, belast als "resultaat uit overig werk" of winst.

Of dat zo is, hangt af van de omvang en aard van wat je aanbiedt. Omdat die grens situatie-afhankelijk is, is dit de situatie waarin een kort gesprek met een belastingadviseur verstandig is.

Wat is er gebeurd met de Box 3-wijziging van 2028?

Op Prinsjesdag 2026 stelde het kabinet de Box 3-hervorming uit. Die overstap naar belasting op je werkelijke rendement stond gepland voor 1 januari 2028. Het vroeg de Eerste Kamer het wetsvoorstel aan te houden.

Het wetsvoorstel heet Wet werkelijk rendement Box 3. Je zou dan belasting betalen over je werkelijke huurinkomsten min aftrekbare kosten. Een volledig verhuurde woning zou onder vermogenswinstbelasting vallen. De huur die je ontvangt en de waardeverandering bij verkoop tellen dan allebei mee. De datum staat nu open. Nieuws volgt naar verwachting in het voorjaar van 2027.

Wat je nu doet

Bepaal welke van de vijf situaties op jou van toepassing is. Houd de grens van €6.633 voor kamerverhuur in de gaten als je een kamer verhuurt. Bewaar de kostenbonnen van je verhuur voor je aangifte.