Het eigenwoningforfait
We leggen uit hoe het forfait ontstaat en waarom het bij je inkomen komt. Je ziet ook wanneer het forfait zwaarder gaat wegen dan je renteaftrek.
Je eigen woning zit in Box 1
Het eigenwoningforfait erbij, je hypotheekrente eraf: dat is je saldo eigen woning. We leggen dat saldo uit en wijzen je door naar het juiste onderdeel.
Geschreven door
Menno van der MadeHead of Tax - Fiscalist
Beoordeeld door
Jessy te PaskeHead of Client Success
Bijgewerkt 31 augustus 2026
Hoe is deze pagina gecontroleerd?
We controleren elke pagina op juistheid, actualiteit en relevantie. Elke pagina wordt geschreven en nagekeken door onze gekwalificeerde adviseurs, zodat de informatie helder, volledig en correct blijft.
Gecontroleerd aan de hand van:
Lees ons redactioneel beleid- belastingdienst.nl
Bijgewerkt 31 augustus 2026
Snel overzicht
Onder de eigenwoningregeling telt je woning als inkomen
De woning waarin je zelf woont, zit in Box 1 als inkomen. Niet in Box 3, waar je belasting over je vermogen betaalt. Dat onderscheid bepaalt wat je woning je oplevert of kost.
De Belastingdienst telt het eigenwoningforfait bij je inkomen op. Dat forfait is een percentage van je WOZ-waarde, de taxatie die je gemeente jaarlijks vaststelt. Daarna haal je de hypotheekrente en de aftrekbare financieringskosten er weer af.
Je betaalt belasting over het saldo eigen woning. Het forfait en de aftrek tellen niet apart. Bij de meeste eigenaren met hypotheek is dat saldo negatief. De woning verlaagt dan je belastbaar inkomen. Is je hypotheek grotendeels afgelost, dan draait het om. Het saldo wordt positief en de woning verhoogt dan je belastbaar inkomen. De Wet Hillen verzacht dat nog. Die regeling geeft een aftrek als je bijna geen hypotheekrente meer hebt. Alleen die aftrek wordt elk jaar kleiner.
De rekenregel is kort: eigenwoningforfait min aftrekbare rente en kosten geeft je saldo eigen woning.
Voor 2026 gelden deze cijfers. Het eigenwoningforfait is 0,35% van de WOZ-waarde voor verreweg de meeste woningen. De WOZ-waardepeildatum is 1 januari 2025. Je trekt rente en kosten af tegen maximaal 37,56%. Dat plafond gaat pas knellen bij een Box 1-inkomen vóór aftrekposten boven €78.426.
Een woning is pas een eigen woning onder twee voorwaarden. Jij, je fiscale partner of jullie samen zijn eigenaar. En de woning is je hoofdverblijf, het adres waar je echt woont. Een huurwoning of een verhuurd pand is nooit een eigen woning. Je kunt maar één woning tegelijk als hoofdverblijf hebben. Heb je een fiscale partner, dan kiezen jullie samen welke dat is. De andere woning gaat naar Box 3.
Woon je er zelf niet meer, dan gaat je woning meestal naar Box 3. Dat speelt bij verhuur, bij een tweede woning of bij vertrek naar het buitenland. Op die hoofdregel bestaan uitzonderingen.
Woon je er zelf en verhuur je één kamer, dan blijft Box 1 gelden. Ben je verhuisd, dan geldt de verhuisregeling voor je oude woning. Die woning blijft in Box 1, zolang hij leeg te koop staat. Die uitzondering duurt een beperkt aantal jaren. Je hebt dan even twee woningen in Box 1. Woon je tijdelijk in het buitenland, dan kan de uitzendregeling gelden. Je woning blijft dan in Box 1 onder voorwaarden. Die voorwaarden staan bij de veelgestelde vragen. Hieronder lees je per geval wat er verandert.
Erbij en eraf
Je woont er en hebt een hypotheek
Met een hypotheek krijg je elk jaar een optelling en een aftrek. Samen vormen ze je saldo.
Iedere pagina hieronder werkt één onderdeel van die rekening uit. Begin bij het eigenwoningforfait, dat is de optelkant. Daarna komen de aftrekposten, van rente tot notariskosten. De laatste pagina gaat over het moment waarop je je teruggave krijgt.
Aftrekbare kosten eigen woning
Rond je woning tellen sommige kosten mee in je aangifte, andere niet. We zetten op een rij welke dat zijn.
Hypotheekrenteaftrek
De rente op je eigenwoningschuld is vaak je grootste aftrekpost. We leggen uit welke rente meetelt en welke voorwaarden gelden.
Boeterente bij oversluiten
Sluit je je hypotheek over, dan rekent je hypotheekaanbieder vaak boeterente. We leggen uit wanneer je die boeterente mag aftrekken.
Notariskosten aftrekken
Een deel van je notariskosten is aftrekbaar, een ander deel niet. We laten zien welke posten op je nota meetellen.
Voorlopige aanslag
Een negatief saldo hoeft niet op je jaaraangifte te wachten. Met een voorlopige aanslag krijg je je teruggave elke maand.
De grens
Je verhuurt of je hebt een tweede woning
Komt er een huurder bij, dan kan je woning naar Box 3 verschuiven. Een tweede woning zit daar sowieso in.
De overgang is zelden alles of niets. Verhuur je één kamer, dan kan je renteaftrek gewoon doorlopen. Je moet dan wel zelf in de woning blijven wonen. Verhuur je het hele huis, dan stopt de aftrek vanaf de eerste verhuurdag. De vier pagina's hieronder werken deze gevallen uit.
Je eigen huis verhuren
Verhuur verplaatst je woning naar Box 3 en beëindigt je renteaftrek. We leggen uit wat er verandert vanaf de eerste verhuurdag.
Huurinkomsten en belasting
Huur uit één kamer werkt anders dan huur uit een heel huis. We laten zien wanneer je huurinkomsten onbelast blijven.
Vakantiewoning en tweede woning
Een vakantiewoning is vermogen in Box 3, ook als hij in een ander land staat. We leggen uit hoe je hem waardeert en aangeeft.
Overwaarde van je woning
Overwaarde is de waarde boven je resterende schuld. Wat je ermee doet, bepaalt hoe de Belastingdienst het behandelt.
Momenten die tellen
Je koopt, verkoopt of verbouwt
Elke gebeurtenis rond je huis heeft zijn eigen fiscale moment. Dat staat los van de jaarlijkse positie hierboven. Kopen raakt de overdrachtsbelasting en je eerste aangifte met het huis erin. Verkopen raakt de bijleenregeling. Verbouwen raakt het bouwdepot.
Ben je verhuisd en staat je oude woning nog te koop? Begin dan bij de aangifte na de koop. Pak verder de pagina die bij jouw gebeurtenis hoort. Je jaarlijkse saldo loopt daarnaast gewoon door.
Aangifte na de koop
In het jaar van je koop staat je woning voor het eerst in je aangifte. We lopen langs wat je dan invult.
Overdrachtsbelasting bij de koop
Bij de koop van een woning betaal je overdrachtsbelasting via de notaris. We leggen uit wanneer een lager tarief of een vrijstelling geldt.
De bijleenregeling
Verkoop je met overwaarde, dan werkt de bijleenregeling door in je volgende woning. Die regeling bepaalt hoeveel rente je daar nog mag aftrekken.
Bouwdepot bij verbouwing
Een bouwdepot houdt je verbouwingsgeld apart bij je hypotheekaanbieder. We leggen uit hoe de rente in dat depot in je aangifte landt.
Erfpacht aftrekken
Betaal je erfpachtcanon, dan is dat bedrag vaak aftrekbaar. We noemen de voorwaarden die daarbij horen.
Familiehypotheek
Leen je van je ouders, dan gelden er extra eisen. We laten zien hoe je de rente aftrekbaar houdt.
Vandaag bereikbaar
“Ik krijg deze vraag vaak van mensen die al jaren netjes aangifte doen. Er verandert iets: een huurder, een uitzending of een woning over de grens. In één gesprek weet je waar je woning staat en wat je moet aangeven. Dat is een stuk prettiger dan hopen dat het goed staat.”
Menno van der Made
Belastingadviseur
NL · EN
Even meekijken
In welke box valt jouw woning eigenlijk?
De meeste situaties zijn eenvoudig. Sommige niet: een verhuurde kamer, een jaar in het buitenland of een woning in een ander land. Ook een hypotheek die bijna afgelost is, verandert je positie. Je krijgt een vaste adviseur die je aangifte en je hypotheek samen bekijkt.
Veelgestelde vragen
Vragen over je eigen woning
Zes vragen die huiseigenaren ons het vaakst stellen. Staat jouw situatie er niet bij? Stel je vraag aan Menno
Zit mijn woning in Box 1 of in Box 3?
Woon je er zelf en ben je eigenaar, dan zit je woning in Box 1. Elke andere woning is vermogen in Box 3. De toets is je hoofdverblijf, niet je inschrijving of je hypotheek. Twijfel je bij twee woningen, dan telt waar je feitelijk woont.
Mijn hypotheek is bijna afgelost, betaal ik dan nog belasting over mijn woning?
Ja. En dat verrast veel mensen. Zonder rente om af te trekken blijft alleen het eigenwoningforfait over. Je saldo wordt positief en je woning verhoogt dan je belastbaar inkomen. Lees op de pagina over het eigenwoningforfait hoe dat uitpakt. Daar staat ook wat de Wet Hillen voor jou betekent.
Ik ga in het buitenland wonen of werken, blijft mijn Nederlandse woning dan een eigen woning?
Vaak wel, via de uitzendregeling. Je woning blijft in Box 1 zolang je aan de voorwaarden voldoet. Je woonde er zelf en je keert terug. Je hebt geen andere eigen woning als hoofdverblijf. Ook stel je de woning niet aan anderen ter beschikking. Verhuren breekt de regeling: je woning gaat naar Box 3. Laat je hem daarna leegstaan, dan keert Box 1 niet terug. Dat gebeurt pas als je er zelf weer gaat wonen.
Telt de waarde van mijn woning mee als vermogen?
Nee, niet zolang je er zelf woont. Je hoofdverblijf zit in Box 1 en blijft buiten je Box 3-vermogen. Ook de overwaarde telt daar niet mee. Haal je die overwaarde eruit, dan wordt het geld Box 3-vermogen.
Mag ik een kamer verhuren en mijn renteaftrek houden?
Vaak wel, onder de kamerverhuurvrijstelling. Je woning blijft dan in Box 1 en je renteaftrek loopt door. De huur blijft onbelast tot een jaarlijkse grens. Je moet wel zelf in de woning blijven wonen. Verhuur je het hele huis, dan geldt de vrijstelling niet.
Ik heb ook een woning in een ander land, hoe zit dat?
Je kunt maar één hoofdverblijf hebben, dus je buitenlandse woning valt in Box 3. Woon je in Nederland, dan geef je je bezit wereldwijd op. Dat je in dat andere land al belasting betaalt, maakt de aangifte hier niet overbodig. Een belastingverdrag bepaalt meestal welk land mag heffen. We controleren of je die verrekening in je aangifte ook echt krijgt.
Samen doorrekenen
Weet vooraf wat je aangeeft
We rekenen je saldo voor dit jaar uit, hypotheekkant en fiscale kant naast elkaar. Daarna zeggen we wat dat voor je aangifte betekent. Is een maandelijkse teruggave de moeite waard, dan regelen we die met je.
Wat is inbegrepen
Een vaste adviseur
Je aangifte en je hypotheek in één gesprek
Hulp in het Nederlands of Engels