Overdrachtsbelasting in Nederland

Wat is overdrachtsbelasting?

Overdrachtsbelasting is een eenmalige belasting bij de koop van een woning. Je betaalt het één keer, op het moment dat je eigenaar wordt. De koper betaalt de overdrachtsbelasting, de verkoper betaalt niets. Het geldt voor bestaande woningen en ander onroerend goed in Nederland. Je dient de overdrachtsbelasting niet zelf in. De notaris draagt het af aan de Belastingdienst als onderdeel van de afwikkeling. Het staat op dezelfde afrekening als je andere aankoopkosten, zoals de notariskosten. Neem Lucas als voorbeeld. Hij woonde een paar jaar in het buitenland en koopt nu zijn eerste eigen woning in Nederland. Hij is 33 en gaat er zelf wonen. Voor Lucas valt de overdrachtsbelasting onder de kosten koper, net als de notariskosten.

Welk overdrachtsbelastingtarief betaal je?

Je tarief hangt af van wat je met de woning doet. Ga je er zelf wonen, dan betaal je 2%.¹ Ga je er zelf niet wonen, dan betaal je 8%. Ben je starter onder 35, dan kan het tarief 0% zijn. Voor overig onroerend goed geldt 10,4%.¹ De tabel hieronder zet de vier situaties op een rij.

Hoe werkt de startersvrijstelling?

Met de startersvrijstelling betaal je 0%, als je die nog nooit gebruikte.² Je bent 18 jaar of ouder maar nog geen 35. Het is een woning om zelf in te wonen. De woningwaarde is €555.000 of minder in 2026.² Je gebruikt de vrijstelling eenmalig. Het hoeft niet je allereerste woning te zijn, zolang je de vrijstelling niet eerder gebruikte. Bij de notaris teken je daarvoor de verklaring startersvrijstelling.

De woningwaarde is de koopprijs die je in de leveringsakte laat vastleggen.

Koop je samen, dan toetst de Belastingdienst deze voorwaarden per koper. Is je partner 35 of ouder, dan betaalt die 2% over het eigen deel.

Wat kost overdrachtsbelasting in de praktijk?

Je neemt de woningprijs en past het tarief toe dat bij jou past. Terug naar Lucas. Zijn woning kost €400.000 en hij gaat er zelf wonen. Zonder vrijstelling zou 2% gelden, dat is €8.000. Maar Lucas is 33 en gebruikte de vrijstelling nog nooit. Daardoor geldt de startersvrijstelling en betaalt hij 0%. Zijn overdrachtsbelasting is dus €0. Hij bespaart €8.000. De tabel hieronder zet die stappen op een rij.

Wanneer betaal je het 8%-tarief?

Je betaalt 8% over een woning waar je zelf niet gaat wonen. Denk aan een tweede woning of een vakantiewoning. Denk ook aan een woning die je verhuurt of voor je kind koopt. Dit tarief werd 8% op 1 januari 2026 en was daarvoor 10,4%.¹ Op dezelfde €400.000 zou 8% dus €32.000 zijn.

Wat betekent overdrachtsbelasting voor jou?

Ken je tarief voordat je tekent, dan zijn de kosten geen verrassing. Reken uit welk tarief bij je aankoop past. Kijk naar de startersvrijstelling als je onder 35 bent. Houd de tekendatum in gedachten. Lucas betaalde nul euro overdrachtsbelasting, omdat hij zijn tarief vooraf kende. Na de koop is er nog een aangifte voor je nieuwe woning. Die belastingaangifte doen we met je. Wat er in je aangifte verandert, lees je bij belastingaangifte na koop van een woning. Speelt de financiering ook? Dan begin je bij hypotheekadvies.

Hoe de belasting op je eigen huis werkt, lees je op onze overzichtspagina over de eigen woning.