Wat is overdrachtsbelasting?
Overdrachtsbelasting is een eenmalige belasting bij de koop van een woning. Je betaalt het één keer, op het moment dat je eigenaar wordt. De koper betaalt de overdrachtsbelasting, de verkoper betaalt niets. Het geldt voor bestaande woningen en ander onroerend goed in Nederland. Je dient de overdrachtsbelasting niet zelf in. De notaris draagt het af aan de Belastingdienst als onderdeel van de afwikkeling. Het staat op dezelfde afrekening als je andere aankoopkosten, zoals de notariskosten. Neem Lucas als voorbeeld. Hij woonde een paar jaar in het buitenland en koopt nu zijn eerste eigen woning in Nederland. Hij is 33 en gaat er zelf wonen. Voor Lucas valt de overdrachtsbelasting onder de kosten koper, net als de notariskosten.
In het kort
Eenmalige belasting bij aankoop. Je betaalt dit bedrag één keer, bij de juridische levering.
2% voor een woning waar je zelf gaat wonen. Dit is het standaardtarief voor je eigen woning.¹
0% met de startersvrijstelling. Starters onder 35 betalen niets, binnen de grenzen en per koper.²
8% voor een tweede woning of verhuur. Dit geldt voor elke woning waar je zelf niet gaat wonen.¹
€555.000-grens in 2026. De vrijstelling geldt tot deze woningwaarde.²
De datum van tekenen telt. Je leeftijd en de woningwaarde tellen op de dag dat je de akte tekent.²
Niet aftrekbaar, betaald via de notaris. Voor je eigen woning is het geen aftrekpost in de inkomstenbelasting.
Welk overdrachtsbelastingtarief betaal je?
Je tarief hangt af van wat je met de woning doet. Ga je er zelf wonen, dan betaal je 2%.¹ Ga je er zelf niet wonen, dan betaal je 8%. Ben je starter onder 35, dan kan het tarief 0% zijn. Voor overig onroerend goed geldt 10,4%.¹ De tabel hieronder zet de vier situaties op een rij.
| Situatie | Tarief (2026) | Wanneer het geldt |
|---|---|---|
| Starter onder 35 (startersvrijstelling) | 0% | Woning om zelf in te wonen, tot €555.000 en vrijstelling niet eerder gebruikt |
| Woning waar je zelf gaat wonen | 2% | Je hoofdverblijf, geen vrijstelling |
| Tweede woning, vakantiewoning of verhuur | 8% | Woning waar je zelf niet woont |
| Bedrijfspand, kantoor of grond | 10,4% | Onroerend goed dat geen woning is |
Hoe werkt de startersvrijstelling?
Met de startersvrijstelling betaal je 0%, als je die nog nooit gebruikte.² Je bent 18 jaar of ouder maar nog geen 35. Het is een woning om zelf in te wonen. De woningwaarde is €555.000 of minder in 2026.² Je gebruikt de vrijstelling eenmalig. Het hoeft niet je allereerste woning te zijn, zolang je de vrijstelling niet eerder gebruikte. Bij de notaris teken je daarvoor de verklaring startersvrijstelling.
De woningwaarde is de koopprijs die je in de leveringsakte laat vastleggen.
Koop je samen, dan toetst de Belastingdienst deze voorwaarden per koper. Is je partner 35 of ouder, dan betaalt die 2% over het eigen deel.
Wat kost overdrachtsbelasting in de praktijk?
Je neemt de woningprijs en past het tarief toe dat bij jou past. Terug naar Lucas. Zijn woning kost €400.000 en hij gaat er zelf wonen. Zonder vrijstelling zou 2% gelden, dat is €8.000. Maar Lucas is 33 en gebruikte de vrijstelling nog nooit. Daardoor geldt de startersvrijstelling en betaalt hij 0%. Zijn overdrachtsbelasting is dus €0. Hij bespaart €8.000. De tabel hieronder zet die stappen op een rij.
| Stap | Berekening | Uitkomst |
|---|---|---|
| Koopprijs (woning om zelf in te wonen) | startpunt | €400.000 |
| Tarief zonder vrijstelling | 2% × €400.000 | €8.000 |
| Startersvrijstelling toegepast | vrijstelling niet eerder gebruikt en koper onder 35, tot €555.000 | 0% |
| Te betalen overdrachtsbelasting | tarief 0% | €0 |
| Je bespaart | €8.000 − €0 | €8.000 |
“Veel kopers denken dat de vrijstelling vanzelf gaat. De datum waarop je de akte tekent bepaalt of je de vrijstelling nog krijgt.”
Wanneer betaal je het 8%-tarief?
Je betaalt 8% over een woning waar je zelf niet gaat wonen. Denk aan een tweede woning of een vakantiewoning. Denk ook aan een woning die je verhuurt of voor je kind koopt. Dit tarief werd 8% op 1 januari 2026 en was daarvoor 10,4%.¹ Op dezelfde €400.000 zou 8% dus €32.000 zijn.
Wat betekent overdrachtsbelasting voor jou?
Ken je tarief voordat je tekent, dan zijn de kosten geen verrassing. Reken uit welk tarief bij je aankoop past. Kijk naar de startersvrijstelling als je onder 35 bent. Houd de tekendatum in gedachten. Lucas betaalde nul euro, omdat hij aan de startersvoorwaarden voldeed. Na de koop is er nog een aangifte voor je nieuwe woning. Die belastingaangifte doen we met je. Wat er in je aangifte verandert, lees je bij belastingaangifte na koop van een woning. Speelt de financiering ook? Dan begin je bij hypotheekadvies.
Hoe de belasting op je eigen huis werkt, lees je op onze overzichtspagina over de eigen woning.
¹ belastingdienst.nl, Het tarief van de overdrachtsbelasting · Geraadpleegd
² belastingdienst.nl, Startersvrijstelling · Geraadpleegd
Veelgestelde vragen over overdrachtsbelasting
Wie betaalt de overdrachtsbelasting, de koper of de verkoper?
De koper betaalt de overdrachtsbelasting. De notaris draagt het af aan de Belastingdienst. Je hoeft het niet apart te betalen.
Hoeveel is de overdrachtsbelasting in 2026?
2% voor je eigen woning, 8% als je er zelf niet woont. Starters onder 35 kunnen 0% betalen via de vrijstelling.
Moet ik overdrachtsbelasting betalen over een woning in het buitenland?
Nee, overdrachtsbelasting geldt alleen voor onroerend goed in Nederland. Een woning in het buitenland valt erbuiten.
Is de overdrachtsbelasting aftrekbaar in mijn aangifte?
Nee, voor je eigen woning is overdrachtsbelasting niet aftrekbaar. Het telt mee als aankoopkosten van de woning.
Betaal ik overdrachtsbelasting bij een nieuwbouwwoning?
Nee, bij nieuwbouw betaal je btw. Die vrijstelling heet de samenloopvrijstelling. Je betaalt nooit beide op dezelfde woning.
Betaal ik 8% als ik de woning verhuur?
Ja, een woning waar je zelf niet woont valt onder 8%. Dat geldt ook voor een woning die je verhuurt of voor je kind koopt.
Op welk moment wordt mijn leeftijd beoordeeld voor de vrijstelling?
Op de dag dat je de leveringsakte tekent. Word je 35 vóór die datum, dan geldt de vrijstelling niet meer.