Wat verandert er in je belastingaangifte na de koop van een huis?
Na de koop van een huis verandert je belastingaangifte op twee punten. Je trekt eenmalige koopkosten één keer af, en hypotheekrente elk jaar. Daartegenover telt de Belastingdienst een klein bedrag bij je inkomen op omdat je een eigen woning hebt.
Voor de meeste kopers zijn de aftrekposten groter dan die bijtelling. Dat betekent geld terug — vaak het meest in het koopjaar. Deze gids gaat alleen over je hoofdverblijf. Een vakantiewoning of een woning die je verhuurt valt in Box 3 en kent andere regels. Lees hoe je een tweede woning aangeeft in Box 3.
In het kort
Financieringskosten van de koop trek je één keer af, in het koopjaar.
Hypotheekrente trek je elk jaar af, tegen maximaal 37,56% (2026).
Het eigenwoningforfait telt 0,35% van de WOZ-waarde bij je inkomen op (2026).
Onder de 35? Dan betaal je mogelijk geen overdrachtsbelasting tot €555.000 (2026).
Met een voorlopige aanslag krijg je je teruggave maandelijks, niet pas na de aangifte.
Overdrachtsbelasting en makelaarskosten zijn niet aftrekbaar.
Welke koopkosten zijn aftrekbaar — en welke niet?
Alleen de kosten voor het regelen van je hypotheek zijn aftrekbaar. De kosten van de koop zelf niet. Je trekt ze één keer af, in de aangifte over het koopjaar.
De scheidslijn: betaalde je dit voor de lening, of voor het huis? Leningkosten tellen mee. Huiskosten niet. De tabel hieronder laat zien waar elke kostenpost valt. Vergeet je ze in de aangifte over het koopjaar, dan vervalt de aftrek — doorschuiven kan niet.
Uitzondering: erfpachtcanon. Die trek je elk jaar af, anders dan andere koopkosten. Ook boeterente trek je af in het jaar waarin je die betaalt.
| Kostenpost | Aftrekbaar? |
|---|---|
| Hypotheekadvies en bemiddeling | Ja, eenmalig |
| Taxatie voor de hypotheek | Ja, eenmalig |
| Notaris: hypotheekakte + inschrijving Kadaster | Ja, eenmalig |
| NHG-kosten0,4% van de lening, 2026 | Ja, eenmalig |
| Boeterente | Ja, in het jaar van betaling |
| Bereidstellingsprovisie | Ja, eenmalig |
| Overdrachtsbelasting (2%) | Nee |
| Notaris: leveringsakte | Nee |
| Makelaarskosten | Nee |
| Bankgarantie | Nee |
| Bouwkundige keuring | Alleen als nodig voor de lening of de NHG |
Belastingdienst, aftrekbare kosten eigen woning · Geraadpleegd
Hoe werkt de hypotheekrenteaftrek?
Je trekt de betaalde hypotheekrente af van je inkomen in Box 1. Het tarief is maximaal 37,56% (2026). Per €10.000 rente is dat maximaal €3.756 terug.
Drie voorwaarden. De woning is je hoofdverblijf. De lening is voor kopen, verbouwen of onderhouden. En voor leningen vanaf 2013: je lost annuïtair of lineair af, binnen 30 jaar. Daartegenover staat het eigenwoningforfait — een bijtelling: 0,35% van de WOZ-waarde voor de meeste woningen (2026). Je aangifte 2026 gebruikt de WOZ-waarde van 1 januari 2025. De aftrek min die bijtelling is je nettovoordeel. Je hypotheekadviseur bepaalt de leningvorm. We zorgen dat de aangifte erbij past.
Voorbeeld: bij €10.000 rente en een WOZ-waarde van €400.000 trek je €10.000 af. Het eigenwoningforfait telt €1.400 bij, dus je nettovoordeel is €3.230. Je rekent rente en eigenwoningforfait vanaf de overdrachtsdatum, niet over het hele jaar. Tussenstap: 10.000 euro min 1.400 euro is 8.600 euro, daarvan 37,56 procent. Dit voorbeeld rekent een vol jaar, dus in je koopjaar valt het lager uit. Dit voorbeeld gaat uit van het hoogste tarief. Bij een lager inkomen valt het voordeel kleiner uit.
| Wat | Cijfer | Jaar |
|---|---|---|
| Maximaal aftrektarief | 37,56% | 2026 |
| Eigenwoningforfait (WOZ €75.000–€1.350.000) | 0,35% | 2026 |
| Eigenwoningforfait boven €1.350.000 | 2,35% | 2026 |
| Overdrachtsbelasting, hoofdverblijf | 2% | 2026 |
| Grens startersvrijstelling | €555.000 | 2026 |
| NHG-kosten (van leenbedrag) | 0,4% | 2026 |
| Aangifteperiode, aangifte over het koopjaar | 1 maart – 1 mei | 2027 |
Belastingdienst, tarieven eigen woning en startersvrijstelling overdrachtsbelasting · Geraadpleegd
Wanneer krijg je je teruggave — en kan het maandelijks?
Normaal krijg je je teruggave na de aangifte. Met een voorlopige aanslag ontvang je het bedrag maandelijks door het jaar heen. Een voorlopige aanslag is een voorschot: de Belastingdienst betaalt je verwachte teruggave in termijnen uit.
De aangifte over het koopjaar levert meestal de grootste teruggave op: alle eenmalige kosten plus je eerste maanden rente. Je doet aangifte tussen 1 maart en 1 mei over het jaar ervoor. Wil je niet wachten? Wij vragen de voorlopige aanslag met je aan, met een maandbedrag dat klopt — zo voorkom je terugbetalen achteraf. Dat geeft lucht in precies de maanden waarin het huis het meest kost. Kocht je in 2026, dan dien je die aangifte in voorjaar 2027 in.
Wat als jouw situatie niet standaard is?
Sommige situaties veranderen wat je kunt aftrekken en hoeveel je terugkrijgt. Fiscale partners, een vorige woning, een jaar in het buitenland of buitenlands inkomen doen dat allemaal.
Jullie kochten samen (fiscale partners)
Fiscale partners mogen het saldo van de eigen woning vrij onderling verdelen. De verdeling bepaalt mede de teruggave. We rekenen de optimale verdeling met je uit.
Je verkocht een andere woning
Overwaarde uit een vorige woning verlaagt de aftrek op je nieuwe lening. Dat is de bijleenregeling: de overwaarde hoort fiscaal in de volgende woning. Wij controleren hoe dit in jouw aangifte uitpakt.
Je kwam in het koopjaar terug naar Nederland
Dan doe je aangifte met een M-formulier: de aangifte voor het jaar waarin je migreerde. Een koop én een remigratie in één jaar is precies waar aftrekposten sneuvelen. » Meer: aangifte met het M-formulier.
Je hebt inkomen of vermogen in het buitenland
Je buitenlandse bezittingen vallen meestal in Box 3. Je Nederlandse hoofdverblijf valt in Box 1. Belastingverdragen bepalen waar wat belast wordt. Wij stemmen je aangifte daarop af.
Zoek je nota van afrekening op, dan controleren we welke kosten je mag aftrekken.
Hoe de belasting op je eigen huis werkt, lees je op onze overzichtspagina over de eigen woning.
“Het koopjaar is de aangifte waarin mensen het meeste geld laten liggen. Die eenmalige kosten zie je zo over het hoofd — en later aftrekken kan niet.”
Veelgestelde vragen
Hoeveel belasting krijg je terug na de koop van een huis?
Er is geen vast bedrag. Je teruggave hangt af van je kosten, rente en inkomen. Je krijgt maximaal 37,56% van je aftrekbare kosten terug, niet het hele bedrag. Dit is een indicatie, geen definitieve berekening.
Zijn notariskosten aftrekbaar?
Alleen de notariskosten voor de hypotheekakte — niet die voor de leveringsakte. Eén factuur, twee delen. We splitsen ze goed in je aangifte.
Is de overdrachtsbelasting aftrekbaar?
Nee. Overdrachtsbelasting hoort bij de koop van het huis, niet bij de lening — en is dus nooit aftrekbaar.
Is boeterente aftrekbaar?
Ja. Boeterente die je betaalde voor extra aflossen of het oversluiten van je hypotheek is aftrekbaar. Je geeft die op in je aangifte over het betaaljaar.
We kochten samen — wie trekt wat af?
Als fiscale partners kiezen jullie zelf de verdeling, in elke verhouding. De juiste verdeling kan samen meer teruggave opleveren.
Ik kocht halverwege het jaar — trek ik een heel jaar rente af?
Nee — je trekt de rente af die je echt betaalde vanaf de overdrachtsdatum. Het eigenwoningforfait telt ook pas vanaf die datum.
Moet ik tot maart wachten op mijn geld?
Nee. Met een voorlopige aanslag betaalt de Belastingdienst je verwachte teruggave maandelijks uit. Wij stellen hem zo in dat het bedrag klopt.
Ik kwam terug uit het buitenland en kocht in hetzelfde jaar een huis — wat nu?
Dan doe je aangifte met een M-formulier, de aangifte voor je migratiejaar — met de woning erin. Die combinatie is complex. Precies waar wij dagelijks mee werken.