Hypotheekrenteaftrek in Nederland

Wat is hypotheekrenteaftrek?

Met hypotheekrenteaftrek trek je de rente op je eigen woning af van je inkomen. Die aftrek verlaagt je belastbare inkomen in Box 1. Box 1 is het inkomen uit werk en je eigen woning. Hoe lager dat inkomen, hoe minder belasting je betaalt.

Je eigen woning is de woning waar je zelf woont, je hoofdverblijf. Alleen voor die woning geldt de aftrek. Heb je een beleggingspand of een verhuurde woning? Dan valt die in Box 3 en trek je de rente niet af.

Neem Sander, een Nederlandse huiseigenaar die al jaren aangifte doet. Hij betaalt €12.000 hypotheekrente per jaar. Een deel daarvan krijgt hij terug via de aftrek. Verderop rekenen we zijn situatie helemaal uit.

Wie komt in aanmerking voor de hypotheekrenteaftrek?

Je komt in aanmerking als je lening voldoet aan de aflossingseis. Die eis geldt voor leningen vanaf 1 januari 2013.¹ Je moet de lening volledig aflossen binnen 30 jaar. Dat mag annuïtair of lineair, dus in vaste of dalende termijnen.

Bij een aflossingsvrije lening los je niets af. Zo'n lening vanaf 2013 voldoet niet aan de eis. Voor dat deel krijg je dus geen aftrek.

Sloot je je lening af vóór 1 januari 2013? Dan geldt het overgangsrecht. Je houdt de oude regels zolang je de lening niet verhoogt. Een aflossingsvrije lening mag in dat geval wel. Ongeacht de startdatum trek je de rente maximaal 30 jaar af.

Hoeveel hypotheekrenteaftrek krijg je in 2026?

Je trekt je hypotheekrente in 2026 af tegen maximaal 37,56%. In 2025 was dat 37,48%. Sinds 2023 geldt hetzelfde maximum voor elk inkomen. Vroeger kreeg je meer terug bij een hoger inkomen, maar dat verschil is verdwenen.

Dit maximum heet de tariefaanpassing aftrek eigen woning. Verdien je meer dan €78.426? Dan betaal je over dat deel 49,50% belasting.² Je aftrek levert dan toch maximaal 37,56% op. Dat verschil noemen we de tariefcap.

Hoe werkt de hypotheekrenteaftrek precies?

De Belastingdienst verrekent je betaalde rente met het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is een vast bedrag dat de Belastingdienst bij je Box 1-inkomen optelt. Voor de meeste woningen is dat in 2026 0,35% van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde is de waarde die je gemeente jaarlijks vaststelt.

Je aftrekbare bedrag is je betaalde rente min het eigenwoningforfait. Dat bedrag verlaagt je belastbare inkomen in Box 1. Zo betaal je minder belasting.

Het verschil tussen bruto en netto rente is belangrijk. De bruto rente is wat je aan je hypotheekaanbieder betaalt. De netto rente is wat het je kost na de aftrek. Wil je weten hoe de Belastingdienst het eigenwoningforfait berekent? Lees dan verder op onze pagina over het eigenwoningforfait.

Terug naar Sander. We rekenen zijn hypotheekrente stap voor stap uit. Sander verdient meer dan €78.426 en valt daardoor onder het maximale aftrektarief.

Sander betaalt €12.000 rente en krijgt ongeveer €3.981 terug. Zijn netto rentelast is dan ongeveer €8.019.

Wat betekent de hypotheekrenteaftrek voor jou?

Controleer eerst welke regels op jouw lening gelden. Sloot je je lening af vanaf 2013? Dan geldt de aflossingseis. Bij een oudere lening geldt vaak het overgangsrecht. Zo weet je zeker dat je recht op aftrek houdt.

Claimen doe je via je jaarlijkse aangifte. De Belastingdienst vult je hypotheekrente meestal vooraf in, op basis van gegevens van je hypotheekaanbieder. Wil je niet tot je aangifte wachten? Vraag dan een voorlopige aanslag aan. Dat is een tussentijdse berekening van de Belastingdienst. Zo krijg je je teruggave maandelijks. Meer daarover lees je op onze pagina over de voorlopige aanslag.

Je hypotheek en je belasting hangen samen. Wil je advies over je hypotheek zelf? Plan dan een hypotheekgesprek met een van onze adviseurs. Meer over aftrekposten voor je woning lees je op onze pagina over aftrekposten voor de eigen woning. Koop of verkoop je een woning met een lening erbij? Kijk dan bij de bijleenregeling. Betaal je boeterente bij het oversluiten? Lees dan of de boeterente aftrekbaar is. Heb je een fiscale partner? Dan kiezen jullie in de aangifte zelf wie de aftrek opvoert. Voor Sander betekent dat één aangifte en ongeveer €3.981 terug dit jaar.

Hoe de belasting op je eigen huis werkt, lees je op onze overzichtspagina over de eigen woning.