Welke kosten van je eigen woning zijn aftrekbaar?
De kosten voor je eigenwoningschuld zijn aftrekbaar, en de erfpachtcanon ook. Je eigenwoningschuld is het deel van je lening voor de koop, verbouwing of het onderhoud van je eigen woning. Twee grote kostenposten zijn nooit aftrekbaar: de overdrachtsbelasting en de aankoopmakelaar. Fenna is Nederlandse en koopt een huis in Utrecht. We lopen haar kosten stap voor stap met je door. Haar inkomen ligt boven €78.426, ook door haar buitenlandse inkomen.
In het kort
De eigenwoningschuld beslist: het leningdeel voor koop, verbetering of onderhoud geeft aftrek. De erfpachtcanon komt daar bovenop.
Eenmalige financieringskosten trek je af in het jaar dat je ze betaalt. Denk aan advies, taxatie en notaris voor de hypotheekakte.
Terugkerende kosten blijven aftrekbaar: je hypotheekrente en een periodieke erfpachtcanon.
Nooit aftrekbaar: overdrachtsbelasting, aankoopmakelaar en notaris voor de leveringsakte. Ook de verbouwing zelf trek je niet af.
Het eigenwoningforfait telt bij je inkomen op en verrekent je aftrek, dus je netto-aftrek wordt kleiner.
De aftrek geldt tegen maximaal 37,56% in 2026 boven €78.426, was 37,48% in 2025.
Welke eenmalige kosten kun je bij de aankoop aftrekken?
De financieringskosten die je maakt om de lening te krijgen, zijn aftrekbaar. Denk aan de advies- en bemiddelingskosten van je hypotheekadviseur, de taxatie en de notaris voor de hypotheekakte. De volledige lijst staat in de tabel hieronder. Sommige posten hebben een eigen pagina met de details. Meer over de notariskosten staat op onze pagina over notariskosten bij je woning. Betaal je boeterente omdat je oversluit, kijk dan bij boeterente. Voor Fenna gaat het om haar advies-, taxatie- en notariskosten en haar aanvraagkosten NHG. De advieskosten tellen alleen mee als de lening ook echt tot stand komt. Boeterente en bouwrente volgen dezelfde regel in het jaar dat je ze betaalt. Hoe een bouwdepot werkt, lees je op de bouwdepot-pagina.
| Kosten | Aftrekbaar? | Waar hoort het thuis |
|---|---|---|
| Advies- en bemiddelingskosten hypotheekadviseur | Ja, eenmalig | Hypotheekadvies |
| Bereidstellingsprovisie | Ja, eenmalig | Financieringskosten |
| Notaris en kadaster voor de hypotheekakte | Ja, eenmalig | Notariskosten |
| Taxatiekosten om de lening te krijgen | Ja, eenmalig | Hypotheekadvies |
| Aanvraagkosten NHG | Ja, eenmalig | Financieringskosten |
| Boeterente bij oversluiten | Ja, eenmalig | Boeterente |
| Bouwrente en bouwdepot na het koopcontract | Ja, eenmalig | Bouwdepot |
| Royementskosten | Ja, eenmalig | Financieringskosten |
| Hypotheekrente | Ja, terugkerend | Hypotheekrente |
| Periodieke erfpachtcanon | Ja, terugkerend | Erfpacht |
| Aankoopmakelaar | Nee | Kosten koper |
| Overdrachtsbelasting en omzetbelasting | Nee | Overdrachtsbelasting |
| Notaris en kadaster voor de leveringsakte | Nee | Kosten koper |
| Kosten van onderhoud of verbouwing zelf | Nee | Niet aftrekbaar |
| Aflossing van de eigenwoningschuld | Nee | Niet aftrekbaar |
Welke kosten kun je elk jaar aftrekken?
Je hypotheekrente is elk jaar aftrekbaar, onder voorwaarden. Het gaat om de rente over je eigenwoningschuld, niet over een extra lening. Hoe de hypotheekrenteaftrek precies werkt, leggen we uit op de pagina over hypotheekrenteaftrek. Betaal je erfpacht, dan is de periodieke canon ook aftrekbaar. De canon is een eigen aftrekpost en geen leningkost. Erfpachtcanon is de vergoeding die je betaalt voor de grond onder je huis. De uitzonderingen daarbij vind je op de pagina over erfpacht en aftrek. Verhuis je later naar het buitenland? Dan houd je de aftrek mogelijk als kwalificerend buitenlands belastingplichtige. De vragen onderaan leggen de 90%-toets uit.
Welke kosten zijn niet aftrekbaar?
Kosten om het huis te kópen zijn niet aftrekbaar. Dat is een ander soort kosten dan de kosten om je lening te regelen. Niet aftrekbaar zijn de aankoopmakelaar, de overdrachtsbelasting en de notaris voor de leveringsakte. Onderhoud en verbouwing zelf trek je niet af. Wel de rente op de lening ervoor. En de aflossing van je eigenwoningschuld trek je nooit af. Sommige kopers betalen geen overdrachtsbelasting. De pagina over overdrachtsbelasting legt uit voor wie dat geldt.
Waarom is je netto-aftrek kleiner dan je kosten?
De Belastingdienst telt eerst een bedrag bij je inkomen op. Dat bedrag heet het eigenwoningforfait, een klein percentage van de WOZ-waarde van je huis. Daar streept de Belastingdienst je aftrekbare kosten tegen weg. Wat overblijft, heet het saldo eigen woning. Dat saldo is het bedrag dat je belasting echt verandert. Is het forfait groter dan je aftrek, dan blijft er niets over om af te trekken. De percentages en de precieze werking werken we uit op de pagina over het eigenwoningforfait. Er geldt nog een grens aan je voordeel. De Belastingdienst rekent je aftrek af tegen maximaal 37,56%² in 2026. Dat maximum geldt zodra je inkomen boven €78.426 uitkomt.
Hoeveel kan Fenna aftrekken?
Fenna's aftrekbare kosten komen samen op €5.300. Ze maakt vier soorten financieringskosten bij de aankoop. Twee andere posten kan ze niet aftrekken. In de tabel zie je precies welke kosten meetellen en welke niet.
| Kosten | Bedrag | Aftrekbaar? |
|---|---|---|
| Advies en bemiddeling | €2.500 | Ja |
| Taxatie om de lening te krijgen | €600 | Ja |
| Notaris voor de hypotheekakte | €800 | Ja |
| Aanvraagkosten NHG | €1.400 | Ja |
| Aftrekbaar totaal | €5.300 | Ja |
| Aankoopmakelaar | €3.500 | Nee |
| Notaris voor de leveringsakte | €700 | Nee |
Wat betekent dat voor Fenna's belasting?
Fenna trekt €5.300 af en houdt daar tot ongeveer €1.991 aan over. Haar aftrek geldt tegen het maximale tarief van 37,56% in 2026. Dat is €5.300 keer 37,56%, ongeveer €1.991. Dat maximum geldt juist voor haar, want haar inkomen ligt boven €78.426. Haar buitenlandse inkomen telt mee voor die grens. Haar hypotheekrente is al hoger dan haar eigenwoningforfait, dus deze aftrek telt volledig. Check dit zelf door je jaarlijkse hypotheekrente naast je eigenwoningforfait te leggen.
“Bij een koophuis zit de aftrek verspreid over je facturen. We lopen ze regel voor regel na, zodat je zeker weet dat je niets mist.”
Wat kun je nu doen?
Verzamel je hypotheek- en notarisfacturen voordat je aangifte doet. Leg de nota van je hypotheekadviseur, de taxatie, de notaris en de NHG-aanvraag bij elkaar. Zet er de afrekening van de notaris naast, want daar staan de aftrekbare posten los benoemd. Fenna doet dat met haar vier facturen en haar notarisafrekening. Ben je een kostenpost in een eerdere aangifte vergeten? De Belastingdienst laat je een aangifte tot vijf jaar terug corrigeren.³ Plan daarvoor je gratis kennismakingsgesprek.
Verhuur je ook een woning, of wil je zien hoe huis en belasting verder samenhangen? Onze gids over belasting op huurinkomsten en je woning is de hub van dat cluster.
Hoe de belasting op je eigen huis werkt, lees je op onze overzichtspagina over de eigen woning.
¹ belastingdienst.nl, Aftrekbare kosten van je eigen woning · Geraadpleegd
² belastingdienst.nl, Tariefsaanpassing aftrek kosten eigen woning · Geraadpleegd
³ belastingdienst.nl, Ik heb een foutje ontdekt (wijzigen aangifte) · Geraadpleegd
⁴ belastingdienst.nl, Welke aftrekposten en kortingen heb ik als ik in het buitenland woon? · Geraadpleegd
Veelgestelde vragen over aftrekbare kosten eigen woning
Mag ik de kosten van het kopen van mijn huis aftrekken?
Aftrekbaar zijn de kosten voor je eigenwoningschuld. Dat zijn de financieringskosten bij de aankoop en daarna je hypotheekrente. Kosten om het huis te kopen tellen niet mee.
Is de overdrachtsbelasting aftrekbaar?
Nee, de overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar. Die hoort bij de aankoop van het huis, niet bij het regelen van je lening. Ben je jonger dan 35, dan betaal je vaak helemaal geen overdrachtsbelasting. Die vrijstelling geldt alleen bij je eerste huis.
Kan ik mijn taxatie- en advieskosten aftrekken?
Ja, taxatie en advies zijn aftrekbaar. De voorwaarde is dat je de lening ook echt afsluit. Zonder lening vervalt de aftrek van je advieskosten.
Ik heb buitenlands inkomen. Verandert dat mijn aftrek?
Je aftrek werkt hetzelfde, ook met buitenlands inkomen. Wel geldt boven €78.426 een maximaal tarief van 37,56% in 2026. Je buitenlandse inkomen telt mee voor die grens.
Ik heb een tweede woning in het buitenland. Zijn die kosten aftrekbaar?
Nee, alleen de woning waarin je zelf woont geeft aftrek. Een tweede woning in het buitenland valt in Box 3. De kosten en de rente daarvan trek je niet af.
Heb ik in een eerdere aangifte een aftrekpost gemist?
Een gemiste aftrekpost kun je vaak nog corrigeren. De Belastingdienst laat je een aangifte tot vijf jaar terug aanpassen.³ We kijken met je mee welke posten je nog kunt terughalen.
Mijn hypotheek staat bij een geldverstrekker buiten Nederland. Zijn de kosten nog aftrekbaar?
Ja, het land van je geldverstrekker verandert de regel niet. De lening moet je eigen woning financieren.
Wat gebeurt er met mijn aftrek als ik naar het buitenland verhuis en mijn woning houd?
Dat hangt af van je nieuwe woonland en je inkomen. Je houdt de aftrek als kwalificerend buitenlands belastingplichtige. Dan woon je in de EU of EER, in Zwitserland of in Caribisch Nederland. Ook betaal je in Nederland belasting over minstens 90% van je wereldinkomen.⁴ Anders vervalt de aftrek. Onze pagina over emigratiebelasting legt de verhuizing uit.