Is erfpacht aftrekbaar?
Ja, je periodieke erfpachtcanon trek je af, de afkoopsom nooit. Is de grond onder je huis niet van jou? Dan betaal je de eigenaar jaarlijks of maandelijks een bedrag, de erfpachtcanon. Die terugkerende betaling reken je mee als kosten van je eigen woning, in dezelfde Box-1-categorie als je hypotheekrente. Koop je de canon in één keer af, dan is die afkoopsom nooit aftrekbaar. Smeert een verkoper of notaris die afkoop uit over meerdere jaren, dan blijft het een afkoop. Een echt vooruitbetaalde periodieke canon is een ander geval. Dat leggen we verderop op deze pagina uit.
Deze pagina behandelt de Box-1-regel voor je eigen woning, en de uitzondering bij een afkooplening. Ook de aftrekbeperking voor hoge inkomens komt aan bod. En hoe Box 3 een verhuurde woning of tweede woning anders behandelt.
In het kort
Periodieke canon trek je af als kosten van je eigen woning, dezelfde categorie als hypotheekrente.
De afkoopsom is nooit aftrekbaar, ook niet als een verkoper hem als gespreide betaling presenteert.
Rente over een lening voor de afkoop kan aftrekbaar zijn als de lening kwalificeert als eigenwoningschuld. Dat is de kwalificerende hypotheekschuld op je eigen woning. De bijleenregeling kan die aftrek beperken. De bijleenregeling vergelijkt je nieuwe hypotheek met de overwaarde van je vorige woning.
Bijkomende kosten blijven niet aftrekbaar: opstalverzekering, een kapitaalverzekering eigen woning, stortingen op een spaarrekening eigen woning, en notariskosten voor heruitgifte van erfpacht.
Hoge inkomens krijgen minder aftrek. Boven €78.426 inkomen uit werk en woning vóór aftrekposten in 2026 is de aftrek op erfpacht en andere woonlasten beperkt tot 37,56%.
Verhuur je in plaats daarvan, dan telt de canon niet als aftrekpost. Hij verlaagt de waarde van de woning voor je Box-3-vermogen.
Wat trek je precies af van je periodieke erfpachtbetaling?
Je periodieke erfpachtbetaling trek je af in het jaar dat je betaalt.¹ Dat geldt ook voor opstal en beklemming. Neem Marieke, die na jaren in het buitenland terugkeerde en een herenhuis aan de gracht kocht op erfpachtgrond. Ze betaalt de grondeigenaar jaarlijks een canon. Ze geeft dat bedrag op als kosten eigen woning, naast haar hypotheekrente.
De regel geldt voor een echt terugkerende betaling. Een afkoop van de hele resterende looptijd in één keer is geen terugkerende betaling. Hij valt dus buiten deze aftrek, hoe je de afkoop ook verpakt.² Verzekeringen, spaarproducten en notariskosten voor heruitgifte horen niet bij je periodieke canon. Je trekt ze dus niet af.
| Kostenpost | Aftrekbaar? |
|---|---|
| Periodieke betaling erfpacht, opstal of beklemming | Ja |
| Afkoopsom voor de resterende looptijd | Nee |
| Rente over een lening voor de afkoopsom | Jaals de lening kwalificeert als eigenwoningschuld, de bijleenregeling kan de aftrek beperken |
| Premies opstalverzekering | Nee |
| Premies kapitaalverzekering eigen woning | Nee |
| Stortingen op een spaarrekening eigen woning | Nee |
| Notariskosten voor heruitgifte van erfpacht | Nee |
Geldt de aftrekbeperking voor hoge inkomens ook voor erfpacht?
Ja. Ligt je inkomen uit werk en woning vóór aftrekposten in 2026 boven €78.426, dan beperkt de Belastingdienst je erfpachtaftrek en je hypotheekrenteaftrek.⁴ De Belastingdienst noemt dit de tariefsaanpassing, voor de hoogste belastingschijf. Die geldt niet alleen voor hypotheekrente, maar voor elke aftrekbare kost van je eigen woning, erfpachtbetalingen inbegrepen.
In 2026 is het aanpassingspercentage 11,94%. Daardoor wordt je aftrek in de hoogste schijf beperkt tot 37,56%, hetzelfde tarief als de tweede belastingschijf. Het maximumtarief is het toptarief van 49,50% min het aanpassingspercentage. In 2025 lag die grens op 37,48%. De Belastingdienst berekent de correctie automatisch bij je aangifte. Dat werk je niet zelf uit.
| Gegeven | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Inkomen uit werk en woning vóór aftrekposten | €76.817 | €78.426 |
| Maximaal aftrektarief, hoogste schijf | 37,48% | 37,56% |
Hoe pakt dit uit voor Mariekes eigen huis?
Marieke trekt haar volledige jaarlijkse canon af naast haar hypotheekrente. Ze maakt daar zelf geen aparte berekening voor. Haar canon is een illustratief bedrag van €2.400 per jaar. Het werkelijke bedrag hangt volledig af van haar erfpachtcontract en gemeente. Ga nooit uit van een vast percentage. Ze geeft het bedrag op als kosten eigen woning. De Belastingdienst telt het automatisch mee bij haar overige eigenwoningkosten.
Stel dat haar buurman in plaats daarvan zijn resterende looptijd van 40 jaar in één keer afkoopt, gefinancierd met een lening. Hij trekt de afkoopsom zelf niet af. De rente over die lening kan hij aftrekken als de lening kwalificeert als eigenwoningschuld. De bijleenregeling kan dat bedrag beperken. Hij telt overwaarde uit een vorige woning mee als eigen inbreng. Twee buren, twee erfpachtsituaties, twee verschillende uitkomsten, en allebei kloppen ze.
Wat als je de woning verhuurt in plaats van er zelf te wonen?
Verhuur je de woning, dan trek je de canon niet af als kost. Hij verlaagt in plaats daarvan de waarde voor Box 3. Een verhuurde woning of tweede woning valt in Box 3, niet in Box 1. Daar trek je geen losse kosten af zoals canon of onderhoud. Je betaalt belasting over de waarde van de woning.
Erfpacht raakt die waardebepaling rechtstreeks: je verlaagt de WOZ-waarde met zeventien keer de jaarlijkse canon, voordat je de woning opgeeft als Box-3-bezitting.⁵ Een hogere canon verlaagt dus de belaste waarde. Een afgekochte grond krijgt deze verlaging niet, want er is geen toekomstige canon meer om af te trekken. Daarna kunnen nog twee regels spelen. Bij verhuur met huurbescherming kan de leegwaarderatio de waarde verder verlagen. De leegwaarderatio is een percentage van de WOZ-waarde dat afhangt van de jaarhuur. Voor een apart verhuurd deel van een groter pand geldt een eigen berekening. Hoe Box 3 verder werkt, lees je in onze uitleg over Box 3.
Waarom lees je online verschillende regels over erfpacht?
Twee veelbezochte pagina's over erfpacht kloppen niet helemaal. Dat merk je pas als je ze naast de Belastingdienst legt. De ene pagina beweert dat een afgekochte canon evenredig aftrekbaar is over de looptijd. Dat is in strijd met de Kennisgroep-uitspraak hierboven.² De andere verzint voorwaarden die nergens in de wet staan. Denk aan een minimumcanon of een uiterste ingangsdatum, niets daarvan staat in beleid van de Belastingdienst. Controleer daarom altijd je eigen erfpachtcontract en de bron, niet alleen een vergelijkingssite.
“Mensen denken dat erfpacht één vaste regel is. Dat is het niet. Het verschil tussen een periodieke betaling en een afkoop bepaalt precies wat je mag aftrekken. Daar gaat het in aangiftes het vaakst mis.”
¹ belastingdienst.nl, Eigen woning, welke kosten mag ik aftrekken en welke kosten niet? · Geraadpleegd
² Kennisgroepen Belastingdienst KG:051:2023:2, 06-06-2023 · Geraadpleegd
³ belastingdienst.nl, Kosten voor afkoop rechten erfpacht, opstal of beklemming · Geraadpleegd
⁴ belastingdienst.nl, Minder aftrek voor uw eigen woning als u een hoog inkomen hebt · Geraadpleegd
⁵ belastingdienst.nl, 2e woning (zoals een vakantiewoning) · Geraadpleegd
Veelgestelde vragen over erfpacht en je belastingaangifte
Is een afgekochte erfpachtcanon aftrekbaar als hij over de jaren wordt gespreid?
Nee, ook gespreid gefactureerd blijft een afkoop niet aftrekbaar. De Belastingdienst kijkt naar het karakter van de betaling, niet naar het factuurschema. Alleen een echt terugkerende canon telt mee als kosten eigen woning. Is je canon al afgekocht, dan trek je voor de grond niets af.
Wat als mijn canon vooruitbetaald is?
Een vooruitbetaalde canon over een beperkt aantal jaren kan aftrekbaar blijven, een afkoop van de hele resterende looptijd niet. Het verschil zit in de looptijd die je in één keer afrekent, niet in het moment van betalen.
Geldt de aftrekbeperking voor hoge inkomens ook als ik geen hypotheek heb, alleen erfpacht?
Ja, de tariefsaanpassing raakt elke aftrekbare kost van je eigen woning, dus ook een periodieke erfpachtcanon zonder hypotheekrente.
Is erfpacht bij een tweede woning ook aftrekbaar?
Nee, een tweede woning valt in Box 3, waar je geen losse kosten aftrekt. De canon verlaagt daar wel de WOZ-waarde die je opgeeft, meestal met zeventien keer het jaarbedrag.
Klopt het dat erfpachtcanon altijd rond de 5% van de grondwaarde ligt?
Nee, dat is geen vaste regel. Canonpercentages verschillen per gemeente en per contract, en oudere contracten kunnen sterk afwijken van nieuwe. Controleer je eigen contract of de actuele canontabel van je gemeente.
Ik ben teruggekeerd uit het buitenland en koop een huis op erfpachtgrond, waar moet ik op letten?
Controleer eerst of je erfpachtcontract een periodieke canon geeft of een afkoop. Daarvan hangt je hele aftrek af. Vraag daarna na of eerdere jaren in het buitenland je eigenwoningreserve raken. Een eigenwoningreserve is de overwaarde die overbleef bij de verkoop van je vorige eigen woning. Dat geldt zeker als je eerder een woning in Nederland had. Een eigenwoningreserve verlaagt je eigenwoningschuld. Laat dit nakijken voordat je aangifte doet.