Wat is het eigenwoningforfait?
Het eigenwoningforfait is een bijtelling bij je inkomen voor het wonen in je eigen woning.
Deze bijtelling valt in Box 1, de belasting op je inkomen uit werk en woning. De Belastingdienst telt een bedrag bij je inkomen op. Dat bedrag weerspiegelt het voordeel dat een huiseigenaar heeft ten opzichte van een huurder. Dat bedrag is een percentage van de WOZ-waarde, de waarde die de gemeente elk jaar aan je woning geeft.¹
Alleen je hoofdwoning telt mee. Een tweede woning of vakantiewoning valt niet onder het forfait maar in Box 3, de belasting op je vermogen. Ook een woning die je verhuurt hoort in Box 3.
Neem Bram uit Zwolle, met een hoofdwoning en een hypotheek. Zijn WOZ-waarde is €450.000. Dat voorbeeld gebruiken we op deze pagina om de berekening stap voor stap te laten zien. Je vindt het forfait terug op je voorlopige aanslag.
Koop of verkoop je een woning? Dan speelt ook de bijleenregeling en het kopen of verkopen van een woning mee. Kocht of verkocht je dit jaar je woning? Laat je forfait dan apart narekenen.
In het kort
Bijtelling: een percentage van je WOZ-waarde dat bij je inkomen in Box 1 komt.
Tarief 2026: ligt je WOZ-waarde tussen €75.000 en €1.350.000? Dan telt 0,35% van de hele waarde mee.
Alleen je hoofdwoning: een tweede woning valt in Box 3, niet onder het forfait.
Villaschijf: boven €1.350.000 is je forfait €4.725 plus 2,35% van het meerdere.
Hypotheekrente: meestal aftrekbaar, waardoor het forfait vaak wordt opgevangen.
Wet Hillen: hypotheek afgelost? Je trekt in 2026 71,867% van het forfait af. Daar gaan je aftrekbare kosten zoals hypotheekrente eerst vanaf. Deze aftrek daalt elk jaar.
Te hoge WOZ: maak binnen zes weken bezwaar, dan daalt je forfait mee.
Hoeveel is het eigenwoningforfait in 2026?
In 2026 is het standaardtarief 0,35% van de WOZ-waarde.
Dit tarief geldt bij een WOZ-waarde tussen €75.000 en €1.350.000. Woningen met een lagere waarde hebben een lager tarief. Tot €12.500 betaal je helemaal niets.¹
Voor Bram geldt het standaardtarief. Zijn WOZ-waarde van €450.000 valt precies in de grote middenschijf. De tabel hieronder laat alle schijven van 2026 zien.
| WOZ-waarde | Tarief (2026) | Toelichting |
|---|---|---|
| Tot €12.500 | 0% | Geen forfait |
| €12.500 tot €25.000 | 0,10% | van de WOZ-waarde |
| €25.000 tot €50.000 | 0,20% | aandeel van de WOZ-waarde |
| €50.000 tot €75.000 | 0,25% | van die WOZ-waarde |
| €75.000 tot €1.350.000 | 0,35% | van dezelfde WOZ-waarde |
Wat als je woning meer dan €1,35 miljoen waard is?
Boven €1.350.000 is je forfait €4.725 plus 2,35% van het meerdere.
Voor de duurste woningen geldt een aparte schijf. Deze heet in de volksmond de villabelasting of villataks. De €4.725 is precies 0,35% van €1.350.000. Alleen het deel boven die grens telt tegen 2,35%.¹
Een rekenvoorbeeld maakt het concreet. Stel je woning heeft een WOZ-waarde van €1.500.000. Dan is je forfait €4.725 plus 2,35% over €150.000. Dat komt neer op €4.725 plus €3.525, samen €8.250.
Hoe bereken je het eigenwoningforfait?
Je vermenigvuldigt de WOZ-waarde met het tarief van je schijf.
Terug naar Bram. Zijn WOZ-waarde is €450.000 en hij valt in de schijf met 0,35%. Zijn forfait is dus €450.000 × 0,35%, oftewel €1.575. Dat bedrag telt de Belastingdienst bij zijn inkomen in Box 1 op. De tabel hieronder zet de stappen op een rij.
Daar staat vaak iets tegenover. De rente op je hypotheek is meestal aftrekbaar in Box 1. Het forfait verhoogt je inkomen en de hypotheekrenteaftrek verlaagt het weer. In 2026 trek je die rente af tegen maximaal 37,56%.³
| Stap | Berekening | Uitkomst |
|---|---|---|
| WOZ-waarde | door de gemeente vastgesteld | €450.000 |
| Tarief voor deze schijf (2026) | Tussen €75.000 en €1.350.000 | 0,35% |
| Eigenwoningforfait | €450.000 × 0,35% | €1.575 |
| Opgeteld bij | inkomen Box 1 | €1.575 |
| Daarna aftrekken | hypotheekrente, tot 37,56% | je rente |
“Veel mensen schrikken dat er iets bij hun eigen woning wordt opgeteld. Meestal vangt de hypotheekrente dat gewoon op. Is je WOZ-waarde aan de hoge kant? Dan loont een tweede blik vóór je aangifte.”
Betaal je nog als je hypotheek is afgelost?
Bij een afgeloste hypotheek trek je met de Wet Hillen het meeste weer af.
Stel dat Bram zijn hypotheek helemaal heeft afgelost. Dan valt zijn rente-aftrek grotendeels weg. De wet wil aflossen juist aanmoedigen, want hoge schulden maken mensen kwetsbaar. Daarom mag hij met de Wet Hillen een groot deel van het forfait weer aftrekken.
In 2026 is die aftrek 71,867% van het verschil tussen het forfait en de aftrekbare kosten.² Zonder deze regel zou aflossen je belastbaar inkomen juist verhogen. De aftrek wordt wel stap voor stap kleiner. In 2025 was het nog 76,67% en vanaf 2041 verdwijnt de regeling helemaal.
In 2026 trekt Bram 71,867% van zijn forfait van €1.575 af, dus €1.132. Bram heeft geen aftrekbare kosten meer zoals hypotheekrente omdat hij alles heeft afgelost.
Hoe weet je of je eigenwoningforfait klopt?
Begin bij je WOZ-waarde, want het forfait volgt die direct.
De gemeente stuurt je elk jaar een WOZ-beschikking met de vastgestelde waarde. Vind je die waarde te hoog? Dan maak je binnen zes weken bezwaar tegen de WOZ-waarde.¹ Een lagere WOZ-waarde geeft meteen een lager forfait.
Wat betekent dit voor jou?
Drie stappen helpen je verder.
Kijk eerst naar de WOZ-waarde op je WOZ-beschikking, want daar begint alles. Weeg daarna het forfait tegen je aftrekbare hypotheekrente. Heb je bijna afgelost? Let dan op de afbouw van de Wet Hillen.
Voor Bram uit ons voorbeeld blijft het bij €1.575 op zijn WOZ-waarde.
Hoe we een hele aangifte aanpakken, lees je in onze gids over de belastingaangifte.
Hoe de belasting op je eigen huis werkt, lees je op onze overzichtspagina over de eigen woning.
¹ belastingdienst.nl, Eigenwoningforfait, wat is het en hoe bereken ik het? · Geraadpleegd
² belastingdienst.nl, Geen of een kleine eigenwoningschuld (Wet Hillen) · Geraadpleegd
³ belastingdienst.nl, Minder aftrek voor uw eigen woning als u een hoog inkomen hebt · Geraadpleegd
Veelgestelde vragen over het eigenwoningforfait
Wat is het eigenwoningforfait?
Het is een bijtelling bij je inkomen in Box 1. Je betaalt over het wonen in je eigen huis, berekend als percentage van de WOZ-waarde.