Bouwdepot: aftrek in Box 1 of Box 3

Wat is een bouwdepot, en wat betekent dat voor je aangifte?

Een bouwdepot is geld uit je hypotheek. Het staat op een aparte rekening, in afwachting van je verbouwing of je nieuwbouwwoning. Je geldverstrekker keert het uit terwijl de bouw vordert.

Maximaal twee jaar lang blijven het depot en de lening erachter allebei in Box 1.

Dat is precies waarom dit voor je aangifte uitmaakt. Eigenwoningschuld is het deel van je lening dat voor je eigen woning is gebruikt. De Belastingdienst laat je de rente over die schuld aftrekken. De rente die je op het depot ontvangt, gaat daarvan af. Die regeling loopt maximaal twee jaar. Het moment waarop die ingaat, verschilt per depottype. Wat daarna nog ongebruikt in het depot staat, valt in Box 3. Reken je die termijn verkeerd, dan mis je een aftrekpost of geef je juist te weinig vermogen op.

Neem Renske. Ze bouwt een nieuwbouwwoning en haar hypotheek bevat een nieuwbouwdepot van €55.000. Ze heeft daarnaast nog spaargeld op een rekening in het buitenland, uit de jaren dat ze daar werkte. We gebruiken haar situatie om te laten zien hoe de regels werken. Dat buitenlandse spaargeld telt voor haar Box 3-aangifte gewoon mee.

Deze gids gaat over een bouwdepot binnen een eigenwoninghypotheek in Box 1. Niet over een spaarrekening die los staat van je hypotheek, of geld voor een verhuurde woning. Daar gelden andere regels voor. Heb je een verhuurde woning of los spaargeld? Lees dan onze gids over Box 3. Hoe de belasting op een afgebouwde eigen woning werkt, lees je op onze pagina over de eigen woning.

Box 1 of Box 3: hoe deelt de Belastingdienst je bouwdepot in?

Maximaal twee jaar lang telt je hele bouwlening als eigenwoningschuld in Box 1. Wat daarna nog in het depot staat, valt in Box 3.

Renskes €55.000 staat op het bouwdepot van haar geldverstrekker. Tijdens haar tweejaarstermijn telt haar hele lening als eigenwoningschuld in Box 1. Zodra haar geldverstrekker een aannemer of leverancier uit dat depot betaalt, is dat deel gewone eigenwoningschuld. Alleen wat na de termijn nog ongebruikt is, valt in Box 3.

Twee regels bepalen hoeveel rente Renske uiteindelijk mag aftrekken. De tweejaarsregeling geldt maximaal twee jaar voor het ongebruikte deel en de verrekening.¹ Voor wat je geldverstrekker al heeft uitbetaald, blijft de renteaftrek gewoon bestaan. De termijn zelf gaat op een ander moment in, afhankelijk van het depottype.

Bij een verbouwingsdepot gaat de tweejaarstermijn in op de dag dat je het depot opent.¹ Bij een nieuwbouwdepot, zoals dat van Renske, gaat de termijn in op de dag dat je de koop- of aannemingsovereenkomst tekent.² Heb je op dat moment nog geen lening? Dan telt de dag dat je bij de notaris voor de lening tekent.

De tabel hieronder zet beide depottypes naast elkaar.

Wat als je woning nog in aanbouw is of leeg staat?

Een woning in aanbouw telt alleen als eigen woning als je aan de driejaarseis voldoet. Hetzelfde geldt voor een nieuw gekochte woning die leeg staat. Je trekt in het lopende kalenderjaar in, of het is redelijkerwijs te verwachten dat je binnen de komende drie jaar intrekt.⁴

Speelt de driejaarseis ook voor Renske? Ja, want haar nieuwbouwwoning staat nog leeg terwijl de bouw vordert.

Zolang je woning aan die eis voldoet, is het eigenwoningforfait, het fictieve huurbedrag dat de Belastingdienst bij je inkomen optelt, €0. Je betaalt geen forfait over een woning waar je nog niet in kunt wonen.⁴

Stel dat een uitzending naar het buitenland Renskes verhuizing met een paar jaar vertraagt. Zodra intrekken niet meer reëel is, vallen haar woning en de bijbehorende schuld dat jaar in Box 3. De Belastingdienst beoordeelt de driejaarseis elk kalenderjaar opnieuw, dus haar woning kan weer terug naar Box 1 zodra intrekken weer reëel wordt.

Nog een uitzondering is het waard om te kennen, vooral als je eerst alleen een kavel hebt gekocht:

Renskes aftrek uitgerekend, stap voor stap

Haar nieuwbouwdepot van €55.000 gaat in op 1 mei 2026, de dag dat ze de aannemingsovereenkomst tekent. Haar depotrente is gelijk aan haar hypotheekrente, zoals bij de meeste geldverstrekkers. Zolang het geld in het depot staat, vallen de twee tegen elkaar weg. Ze trekt de rente af over het deel dat haar geldverstrekker al heeft uitbetaald. Hoe meer de aannemer factureert, hoe kleiner het depot en hoe groter dat aftrekbare deel.

Reken mee. Neem het uitbetaalde deel en vermenigvuldig dat met 4,2 procent. Deel de uitkomst daarna door twaalf.

Hier is haar depot in de tijd:

Over haar tweejaarstermijn trekt Renske de rente af over wat er echt is uitbetaald. Haar totaal hangt af van hoe snel er wordt gefactureerd. Haar ongebruikte depotsaldo blijft de hele termijn in Box 1. Rente over het uitbetaalde deel blijft daarna aftrekbaar. Wil je zeker weten dat jouw depot goed in je aangifte staat, en je buitenlandse vermogen als je dat hebt?

Wat moet je controleren voordat je aangifte doet?

Begin met je depotoverzicht. Controleer je depottype, verbouwing of nieuwbouw, de datum van openen of tekenen, en hoeveel rente je dit jaar betaalde en ontving.

Kijk daarna naar je woning zelf. Staat die nog in aanbouw of leeg? Controleer of je nog aan de driejaarseis voldoet. Zo blijven je woning en de schuld in Box 1, in plaats van naar Box 3 te verschuiven. Heb je ook vermogen in het buitenland, zoals Renske? Dan telt dat gewoon mee in je totale Box 3-aangifte.

We controleren beide termijnen voor je: de tweejaarsregeling voor de renteaftrek, en de driejaarseis op je woning zelf. Taxatiekosten, advieskosten en notariskosten voor de hypotheekakte trek je eenmalig af in het jaar dat je ze betaalt.⁵ De aftrek geldt voor zover ze bij je eigenwoningschuld horen.

Hoe de belasting op je eigen huis werkt, lees je op onze overzichtspagina over de eigen woning. Wil je het uit handen geven? Lees hoe we je belastingaangifte verzorgen.