Wat is een familiehypotheek?
Een familiehypotheek is een lening bij je familie voor je eigen woning. Je ouders of een ander familielid maken het geld over. Jij betaalt rente en lost af volgens vaste afspraken. Je trekt de rente af als je aan zes voorwaarden voldoet.¹
Neem Marleen. Ze werkt als vertaler en koopt een huis in Nederland. Haar ouders wonen in Spanje en lenen haar een deel van de koopsom. Ze wil twee dingen tegelijk: de rente aftrekken en haar ouders een deel laten terugschenken.
Deze pagina gaat over de familielening zelf. Hoe de aftrek verder werkt lees je op de pagina over hypotheekrenteaftrek. Deze pagina schrijft vanuit jou als lener. Wonen je ouders in Nederland? Dan nemen zij de lening zelf op in hun eigen aangifte, in Box 3.
In het kort
Zes voorwaarden gelden voor de renteaftrek op een lening bij familie.¹
Alleen voor je eigen woning: kopen, verbouwen of onderhouden van het huis waarin je woont.¹
Per geval beoordeeld: je rente moet passen bij wat een bank zou rekenen.²
Annuïtair of lineair aflossen binnen 30 jaar geldt voor leningen vanaf 1 januari 2013.¹
Je geeft de lening zelf door in je aangifte.¹ Een familielid in Nederland zet de lening als bezitting in Box 3.
Terugschenken mag binnen de jaarlijkse vrijstelling, als je beide gescheiden houdt.³
Welke voorwaarden gelden voor de renteaftrek?
Zes voorwaarden bepalen of je de rente mag aftrekken.¹ Twee ervan gelden alleen voor leningen vanaf 1 januari 2013.¹ Een lening van vóór die datum houdt de regels die toen golden.¹
Voor Marleen tellen alle zes mee. Ze koopt nu, dus de aflossingseis en de doorgeefplicht gelden ook voor haar.
De tabel hieronder zet de zes voorwaarden naast wat de Belastingdienst per punt vraagt.
| Voorwaarde | Wat de Belastingdienst vraagt | Geldt voor |
|---|---|---|
| Eigen woning | Je gebruikt de lening voor het kopen, verbouwen of onderhouden van de woning waarin je zelf woont. Ook de afkoop van rechten van erfpacht telt mee. | Elke lening binnen de familie |
| Marktconforme rente | De rente komt overeen met wat je bij een bank of een andere financiële instelling zou betalen. | Elke rente die je afspreekt |
| Annuïtair of lineair aflossen | Je lost de lening binnen 30 jaar volledig af. Het minimale jaarbedrag leg je vooraf vast in de leenovereenkomst. | Leningen vanaf 1 januari 2013 |
| Rente echt betalen | Je betaalt de rente daadwerkelijk aan je familielid. Rente die je familielid kwijtscheldt valt buiten de aftrek. | Elk jaar dat de lening loopt |
| Geen fiscale partners | Jij en je familielid zijn geen fiscale partners. Uitzondering: de lening is voor een eigen woning waar je zonder die persoon gaat wonen. | Elk familielid dat uitleent |
| Zelf doorgeven | Jij vult de lening en de gegevens van je familielid in je aangifte in. Woont je familielid in Nederland? Dan geeft die de lening op als bezitting in Box 3. | Leningen afgesloten vanaf 1 januari 2013 |
Hoe geef je een familielening door aan de Belastingdienst?
Je vult de lening zelf in bij je aangifte inkomstenbelasting.¹ Dat is de zesde voorwaarde uit de tabel hierboven. Jij noteert het bedrag en de gegevens van je familielid.¹ Die plicht geldt voor leningen vanaf 1 januari 2013.¹
Het minimale jaarbedrag aan aflossing staat vooraf in de leenovereenkomst.¹ Daar staan ook de cijfers die je bij je aangifte nodig hebt.
Marleen maakt die afspraken met haar ouders voordat het geld overgaat. Ze weet dan precies welk bedrag ze elk jaar aflost.
Mag je de rente terugschenken?
Terugschenken mag als je de lening en de schenking strikt gescheiden houdt. De lening heeft hier een eigen eis: je betaalt de rente daadwerkelijk.¹ Wat je familie daarna doet, verandert die betaling niet.
De schenking loopt op een eigen spoor. Ouders mogen hun kind in 2026 tot €6.908 belastingvrij schenken.³ Voor alle andere personen is de jaarlijkse vrijstelling €2.769.³ Twee ouders ziet de Belastingdienst samen als één schenker.³
Marleen en haar ouders kunnen die vrijstelling gebruiken. Wat niet kan, is die schenking vooraf toezeggen. Wat er dan misgaat staat hieronder.
Meer over de bedragen en de tarieven staat op de pagina over schenkingsvrijstellingen. Hoe je dat praktisch aanpakt lees je bij belastingvrij schenken.
Zo pakt het terugschenken uit over een jaar
Bij Marleen dekt de schenking net niet de hele rente. Over haar eerste volle jaar betaalt ze haar ouders €7.000 aan rente. Ze maakt dat bedrag elke maand zelf over, dus de betaling is echt.
De jaarlijkse vrijstelling begrenst wat haar ouders haar mogen schenken, hoe hoog de rente ook uitvalt. Dat is een grens per jaar. Eenmalige vrijstellingen vind je bij schenkingsvrijstellingen. De tabel hieronder zet haar jaar in vier stappen op een rij.
| Stap | Hoe het is bepaald | Uitkomst |
|---|---|---|
| Rente die Marleen over het jaar betaalt | maandelijkse overboekingen aan haar ouders | €7.000 |
| Jaarlijkse schenkingsvrijstelling ouders aan kind, 2026 | vastgesteld door de Belastingdienst³ | €6.908 |
| Wat haar ouders haar dat jaar mogen schenken | een losse afweging, binnen de vrijstelling | tot €6.908 |
| Rente die Marleen dat jaar verschuldigd was, wat haar ouders ook schenken | de schenking verlaagt dit bedrag niet | €7.000 |
“De meeste familieleningen die ik zie kloppen op papier. Het gaat mis bij de betalingen, waar rente en schenking door elkaar lopen. Laat daarom nooit één overboeking de rente én de schenking regelen.”
Wat dit voor jou betekent
Bij Marleen zie je waar een familiehypotheek staat of valt: in de afspraken, niet in het bedrag. Je legt de rente, de aflossing en de schenking los van elkaar vast. Elk jaar controleer je of je betalingen kloppen met je afspraken.
Combineer je de familielening met een bankhypotheek? Dan lees je verder op de pagina over je eerste hypotheek. Heb je al een hypotheek die je wilt aanpassen? De stappen staan op de pagina over hypotheek oversluiten. Krijg je daarnaast geld van familie in het buitenland? Op de pagina over schenking uit het buitenland lees je wat daarbij komt kijken.
Wil je zeker weten dat je afspraken kloppen? Leg ze voor aan een adviseur. Meer over dat gesprek lees je bij hypotheekadvies.
Dit is algemene informatie, geen persoonlijk advies.
¹ belastingdienst.nl, Renteaftrek lening eigen woning bij familie, bv of buitenlandse bank? · Geraadpleegd
² belastingdienst.nl, Voorbeelden van rentepercentages voor familieleningen · Geraadpleegd
³ belastingdienst.nl, Tot welk bedrag is een schenking belastingvrij in 2026? · Geraadpleegd
Veelgestelde vragen over de familiehypotheek
Wat is een marktconforme rente bij een familiehypotheek?
Een marktconforme rente ligt op het niveau dat een bank of andere financiële instelling je zou rekenen.² De Belastingdienst toetst per geval en publiceert daarvoor eigen voorbeelden.² Vraag je adviseur wat bij jouw looptijd en zekerheid past.
Mag je de rente elk jaar terugschenken?
Ja, zolang de schenking los staat van de lening. Je betaalt eerst de rente en je familielid schenkt daarna apart. Blijft de schenking binnen de jaarlijkse vrijstelling? Dan betaal je er geen schenkbelasting over.³
Moet je naar de notaris voor een familiehypotheek?
Voor de lening zelf hoef je niet naar de notaris. Wil je familielid een hypotheekrecht als zekerheid laten inschrijven? Dan komt de notaris er wel aan te pas.
Geldt de aflossingseis ook voor een lening van vóór 2013?
Nee. Een lening van vóór 1 januari 2013 houdt de regels die golden toen die begon.¹ De eis om annuïtair of lineair af te lossen hoort daar niet bij.¹ De doorgeefplicht evenmin.¹
Wat als mijn ouders in het buitenland wonen?
De zes voorwaarden voor de renteaftrek noemen geen woonland van je familielid.¹ Je vult hun gegevens net zo in bij je aangifte. Schenken ze je daarnaast geld? Lees dan over schenking uit het buitenland.
Kan ik een familiehypotheek combineren met een bankhypotheek?
Ja. Een familielening kan naast een bankhypotheek lopen. Voor het familiedeel gelden de zes voorwaarden uit deze pagina.¹ Wat een bank daarbij meeweegt lees je bij eerste hypotheek.