Wat is overwaarde en hoe reken je die uit?
Je overwaarde is het geld dat overblijft na de verkoop van je woning. Je trekt je resterende eigenwoningschuld en je verkoopkosten van de verkoopprijs af.¹ Je eigenwoningschuld is het deel van je hypotheek dat je gebruikte om je woning te kopen, te verbeteren of te onderhouden. Onder die verkoopkosten vallen de makelaar, de taxatie, het energielabel en je advertentiekosten.¹
De winst zelf belast de Belastingdienst niet als inkomen.¹ Toch raakt je overwaarde je aangifte op twee plekken. Ze bepaalt hoeveel hypotheekrente je bij je volgende woning mag aftrekken.² En ze telt mee in Box 3 zodra het geld op je rekening blijft staan.⁷
Verhuur je je oude woning in plaats van te verkopen? Dan gelden andere regels. Die lees je in onze gids over het verhuren van je eigen woning.
Sanne en Bram verkopen hun rijtjeshuis voor €600.000. Hun eigenwoningschuld staat nog op €150.000 en de verkoop kost ze €5.000. Ze houden dus €445.000 over. Die €445.000 volgen we op deze pagina van begin tot eind. Wil je verbouwen zonder te verhuizen, dan gelden de regels voor je verbouwingslening hieronder wel.
In het kort
Overwaarde is je verkoopprijs min je resterende eigenwoningschuld en je verkoopkosten.
Onbelast: de winst op de verkoop van je eigen woning telt niet als inkomen.
Volgende hypotheek: je trekt rente af tot de aankoopprijs plus kosten, min je eigenwoningreserve.
Drie jaar na de verkoop vervalt je eigenwoningreserve.
Verbouwen met je overwaarde verlaagt je eigenwoningreserve, en de rente op een verbouwingslening is vaak aftrekbaar.
Box 3: Je geparkeerde overwaarde telt mee op 1 januari, boven €59.357 per persoon. Met fiscale partner geldt €118.714.
37,56%: dat is in 2026 het maximale tarief waartegen je hypotheekrente aftrekt. Ligt je Box 1-inkomen boven €78.426? Dan is je aftrek beperkt tot dit tarief.
Welke fiscale regels gelden er voor je overwaarde?
Vier regels bepalen wat je overwaarde met je aangifte doet. Na de verkoop houdt de Belastingdienst je overwaarde bij als een apart bedrag.¹ Dat bedrag heet de eigenwoningreserve.
Koop je daarna een woning? Dan trek je rente af tot de aankoopprijs plus kosten, min je eigenwoningreserve.² Die rekenregel heet de bijleenregeling. Hoe de Belastingdienst dat precies berekent, lees je in onze gids over de bijleenregeling.
Je reserve blijft niet eeuwig staan. Ze vervalt drie jaar na de verkoop.³ En ze daalt met elke euro die je aan je eigen woning uitgeeft: een verbouwing telt mee, groot onderhoud ook.⁴
Kijk ook naar je aftrektarief. Ligt je Box 1-inkomen in 2026 boven €78.426? Dan trek je hypotheekrente af tegen maximaal 37,56%.⁵
De cijfers waarmee je in 2026 rekent, zetten we hieronder op een rij.
| Gegeven | 2026 |
|---|---|
| Maximaal aftrektarief eigen woning | 37,56%(2025: 37,48%⁵) |
| Inkomensgrens waarboven je aftrek is beperkt tot 37,56% | €78.426(Box 1-inkomen vóór aftrekposten)⁵ |
| Heffingsvrij vermogen Box 3 per persoon | €59.357(€118.714 met fiscale partner)⁸ |
| Forfaitair rendement banktegoeden | 1,28%(voorlopig⁷) |
| Forfaitair rendement beleggingen en overige bezittingen | 6,00%(vast⁷) |
| Box 3-tarief | 36%⁷ |
| Looptijd eigenwoningreserve | 3 jaar |
Wat doet je overwaarde met je volgende hypotheek?
Je overwaarde bepaalt tot welk bedrag je hypotheekrente aftrekbaar is. Wat betekent die regel voor Sanne en Bram? Hun aftrek stopt bij de aankoopprijs van hun nieuwe woning plus de kosten, min hun eigenwoningreserve.² Lenen ze meer, dan valt de rente boven dat bedrag buiten de aftrek. Dat extra deel telt bovendien mee als schuld in Box 3.⁷
Hun volgende woning kost €750.000, de aankoopkosten meegerekend. Hun eigenwoningreserve is €445.000. Ze trekken dus rente af over maximaal €305.000.
Sanne en Bram lenen liever €500.000 en houden hun spaargeld vrij. Dat mag. Alleen over €195.000 krijgen ze dan geen renteaftrek. De Belastingdienst rekent dat verschil voor met de Rekenhulp Bijleenregeling.²
De hele som staat stap voor stap in de tabel hieronder.
| Stap | Berekening | Uitkomst |
|---|---|---|
| Overwaarde bij verkoop | €600.000 − €150.000 − €5.000 | €445.000 |
| Volgende woning plus aankoopkosten | Aankoopprijs plus aankoopkosten | €750.000 |
| Maximale hypotheek met renteaftrek | €750.000 − €445.000 | €305.000 |
| Wat ze werkelijk lenen | Eigen keuze | €500.000 |
| Renteaftrek over | De grens uit stap 3 | €305.000 |
| Geen aftrek over | €500.000 − €305.000 | €195.000 |
Overwaarde verbouwing: hoe pakt dat fiscaal uit?
Elke euro die je in een verbouwing steekt, verlaagt je eigenwoningreserve.⁴ Het gaat dan om de woning waarin je zelf woont.⁴ Daarmee schuift je aftrekgrens omhoog. Een lagere reserve levert je dus een hogere hypotheek met renteaftrek op.
Financier je de verbouwing met een lening? Dan is de rente aftrekbaar onder twee voorwaarden.⁶ Je besteedt het geld aan verbetering of onderhoud van je eigen woning. En je lost minstens annuïtair af, binnen dertig jaar.⁶
Het geld gaat naar zaken die vast onderdeel van je woning worden. Denk aan een nieuwe keuken, isolatie of zonnepanelen.⁶ De eerste zes maanden trek je de volledige rente af.⁶ Daarna geldt je aftrek alleen nog over het deel dat je echt hebt besteed.⁶ Bewaar al je facturen, want de Belastingdienst kan vragen waaraan je de lening hebt besteed.⁶
Loopt het geld via een bouwdepot bij je hypotheekaanbieder? Op onze pagina over het bouwdepot lees je hoe zo'n depot uitbetaalt.
Sanne en Bram besteden een deel van hun overwaarde aan een aanbouw en een nieuwe keuken. Elke euro die daarnaartoe gaat, haalt hetzelfde bedrag van hun reserve van €445.000 af.⁴ Stel dat ze €50.000 aan de aanbouw en de keuken besteden. Hun reserve daalt dan van €445.000 naar €395.000. Hun aftrekgrens stijgt van €305.000 naar €355.000. Het deel zonder renteaftrek krimpt van €195.000 naar €145.000.
In het jaar van verkoop, aankoop en verbouwing komen deze regels samen in één aangifte.
Wat als je je overwaarde niet in een woning steekt?
Dat mag, je hoeft je overwaarde nergens in te steken. Het kost je alleen op twee plekken geld. Tot drie jaar na de verkoop verlaagt je eigenwoningreserve je renteaftrek.³ En het geld dat je parkeert, telt mee als vermogen in Box 3.⁷
De Belastingdienst kijkt naar je vermogen op 1 januari.⁷ Boven het heffingsvrij vermogen van €59.357 per persoon betaal je Box 3-belasting.⁸ Met een fiscale partner ligt die grens op €118.714.⁸ De Belastingdienst rekent niet met je echte opbrengst, maar met een fictief rendement per soort vermogen.⁷ Over dat rendement betaal je 36% belasting.⁷
Je kiest ook een ander pad. Stel dat Sanne en Bram kleiner gaan wonen. Ze kopen een appartement van €350.000, aankoopkosten meegerekend. Van hun overwaarde van €445.000 gaat dan €350.000 in de woning. De resterende €95.000 blijft drie jaar als eigenwoningreserve staan.³ Datzelfde bedrag telt op 1 januari mee in Box 3.⁷ Dit is hun enige Box 3-vermogen. Hun gezamenlijke heffingsvrije vermogen is €118.714, dus over deze €95.000 betalen ze niets.
Eén wijziging is nog niet beslist. Het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 gaat uit van invoering per 1 januari 2028 en ligt nog bij de Eerste Kamer. Eind september 2026 kondigde het kabinet een novelle aan.⁹ Daarmee belast het kabinet winst op aandelen, obligaties en andere financiële instrumenten pas bij verkoop. Het parlement moet daarover nog beslissen. In onze gids over het werkelijk-rendement-rapport houden we die wijziging voor je bij.
“Twee data bepalen je uitkomst. Op de dag van de verkoop begint je termijn van drie jaar. En 1 januari bepaalt wat je overwaarde in Box 3 doet. We leggen die twee data naast je plannen en rekenen het samen door.”
Wat betekent dit voor jou?
Je beste keuze hangt af van je plannen voor de komende drie jaar. Er liggen drie routes open, elk met een eigen fiscaal gevolg.
Koop je snel een volgende woning? Dan bepaalt je eigenwoningreserve tot welk bedrag je rente aftrekt.² Steek je een deel van je overwaarde in een verbouwing? Dan daalt je reserve en groeit je aftrek weer.⁴ Wacht je nog even, of ga je huren? Dan telt het geparkeerde geld mee in Box 3.⁷ Je betaalt alleen over het deel boven je heffingsvrij vermogen.⁸
Sanne en Bram kiezen voor de woning van €750.000 en een verbouwing. In hun aangifte over het verhuisjaar komen de verkoop, de aankoop en de verbouwing samen.
Hoe je de aankoop en de verbouwing financiert, is een aparte keuze. In onze gids over het oversluiten van je hypotheek lees je wat je daarbij afweegt. Controleer je verkoopdatum en je eigenwoningreserve, en bewaar je facturen van de verbouwing. Laat je aangifte over het verhuisjaar nakijken.
¹ Belastingdienst, Overwaarde en eigenwoningreserve · Geraadpleegd
² Belastingdienst, Ik verkoop mijn huis - wanneer geldt de bijleenregeling? · Geraadpleegd
³ Belastingdienst, Wanneer vervalt mijn eigenwoningreserve? · Geraadpleegd
⁴ Belastingdienst, Wanneer wordt uw eigenwoningreserve lager? · Geraadpleegd
⁵ Belastingdienst, Afbouw tarief aftrekposten als u een hoog inkomen hebt · Geraadpleegd
⁶ Belastingdienst, Ik wil geld lenen voor de verbouwing van mijn woning – wat mag ik aftrekken van de belasting? · Geraadpleegd
⁷ Belastingdienst, Hoe is het Box 3-inkomen op mijn voorlopige aanslag 2026 berekend? · Geraadpleegd
⁸ Belastingdienst, Heffingsvrij vermogen · Geraadpleegd
⁹ Eerste Kamer, Wet werkelijk rendement box 3 (36.748) · Geraadpleegd
¹⁰ Rijksoverheid, Wanneer betaal ik schenkbelasting? · Geraadpleegd
Veelgestelde vragen over overwaarde en belasting
Betaal ik belasting over mijn overwaarde?
Nee, je betaalt geen inkomstenbelasting over de winst op je eigen woning.¹ Je overwaarde raakt je aangifte wel op twee andere plekken: je renteaftrek en Box 3.
Moet ik mijn overwaarde in mijn nieuwe huis steken?
Nee, dat hoeft niet. Steek je je overwaarde niet in je nieuwe woning, dan mis je renteaftrek over dat deel van je hypotheek.² Dat werkt door tot drie jaar na de verkoop.³
Wat als ik mijn overwaarde gebruik voor een verbouwing?
Dan daalt je eigenwoningreserve met het bedrag dat je aan de verbouwing besteedt.⁴ Je trekt daardoor rente af over een groter deel van je hypotheek. Financier je de verbouwing met een lening, dan is die rente vaak ook aftrekbaar.⁶
Wat gebeurt er met mijn eigenwoningreserve als ik ga huren?
Je eigenwoningreserve blijft drie jaar staan, ook als je gaat huren.³ Koop je binnen die drie jaar toch weer een woning, dan beperkt de reserve je renteaftrek.² Daarna vervalt ze.³
Telt overwaarde op mijn spaarrekening mee in Box 3?
Ja, je overwaarde telt als banktegoed mee op 1 januari.⁷ Boven €59.357 per persoon betaal je er Box 3-belasting over.⁸ Heb je een fiscale partner, dan geldt samen €118.714.⁸ In 2026 betaal je 36% over een fictief rendement.⁷
Kan ik mijn overwaarde belastingvrij aan mijn kinderen schenken?
Alleen binnen de gewone schenkingsvrijstellingen.¹⁰ De jubelton, de verhoogde vrijstelling voor een eigen woning, verdween per 1 januari 2024.¹⁰