Overwaarde verbouwing: wat je opties fiscaal betekenen in 2026

Wat is overwaarde en hoe reken je die uit?

Je overwaarde is het geld dat overblijft na de verkoop van je woning. Je trekt je resterende eigenwoningschuld en je verkoopkosten van de verkoopprijs af.¹ Onder die verkoopkosten vallen de makelaar, de taxatie, het energielabel en je advertentiekosten.¹

De winst zelf belast de Belastingdienst niet als inkomen.¹ Toch raakt je overwaarde je aangifte op twee plekken. Ze bepaalt hoeveel hypotheekrente je bij je volgende woning mag aftrekken.² En ze telt mee in Box 3 zodra het geld op je rekening blijft staan.⁷

Verhuur je je oude woning in plaats van te verkopen? Dan gelden andere regels. Die lees je in onze gids over het verhuren van je eigen woning.

Sanne en Bram verkopen hun rijtjeshuis voor €600.000. Hun eigenwoningschuld staat nog op €150.000 en de verkoop kost ze €5.000. Ze houden dus €445.000 over. Die €445.000 volgen we op deze pagina van begin tot eind. Wil je verbouwen zonder te verhuizen, dan gelden de regels voor je verbouwingslening hieronder wel.

Welke fiscale regels gelden er voor je overwaarde?

Vier regels bepalen wat je overwaarde met je aangifte doet. Ze draaien allemaal om één bedrag: na de verkoop houdt de Belastingdienst je overwaarde bij als een apart bedrag.¹ Dat bedrag heet de eigenwoningreserve.

Koop je daarna een woning? Dan trek je rente af tot de aankoopprijs plus kosten, min je eigenwoningreserve.² Die rekenregel heet de bijleenregeling. Hoe de Belastingdienst dat precies berekent, lees je in onze gids over de bijleenregeling.

Je reserve blijft niet eeuwig staan. Ze vervalt drie jaar na de verkoop.³ En ze daalt met elke euro die je aan je eigen woning uitgeeft: een verbouwing telt mee, groot onderhoud ook.⁴

Kijk ook naar je aftrektarief. In 2026 trek je hypotheekrente af tegen maximaal 37,56%.⁵ Ligt je Box 1-inkomen boven €78.426, dan werkt je aftrek tegen dat lagere tarief.⁵

De cijfers waarmee je in 2026 rekent, zetten we hieronder op een rij.

Wat doet je overwaarde met je volgende hypotheek?

Je overwaarde bepaalt tot welk bedrag je hypotheekrente aftrekbaar is. Wat betekent die regel voor Sanne en Bram? Hun aftrek stopt bij de aankoopprijs van hun nieuwe woning plus de kosten, min hun eigenwoningreserve.² Lenen ze meer, dan valt de rente boven dat bedrag buiten de aftrek. Dat extra deel telt bovendien mee als schuld in Box 3.⁷

Hun volgende woning kost €750.000, de aankoopkosten meegerekend. Hun eigenwoningreserve is €445.000. Ze trekken dus rente af over maximaal €305.000.

Sanne en Bram lenen liever €500.000 en houden hun spaargeld vrij. Dat mag. Alleen over €195.000 krijgen ze dan geen renteaftrek. De Belastingdienst rekent dat verschil voor met de Rekenhulp Bijleenregeling.²

De hele som staat stap voor stap in de tabel hieronder.

Overwaarde verbouwing: hoe pakt dat fiscaal uit?

Elke euro die je in een verbouwing steekt, verlaagt je eigenwoningreserve.⁴ Het gaat dan om de woning waarin je zelf woont.⁴ Daarmee schuift je aftrekgrens omhoog. Een lagere reserve levert je dus een hogere hypotheek met renteaftrek op.

Financier je de verbouwing met een lening? Dan is de rente aftrekbaar onder twee voorwaarden.⁶ Je besteedt het geld aan verbetering of onderhoud van je eigen woning. En je lost minstens annuïtair af, binnen dertig jaar.⁶

Het geld gaat naar zaken die vast onderdeel van je woning worden. Denk aan een nieuwe keuken, isolatie of zonnepanelen.⁶ De eerste zes maanden trek je de volledige rente af.⁶ Daarna geldt je aftrek alleen nog over het deel dat je echt hebt besteed.⁶ Bewaar al je facturen, want de Belastingdienst kan vragen waaraan je de lening hebt besteed.⁶

Loopt het geld via een bouwdepot bij je hypotheekaanbieder? Op onze pagina over het bouwdepot lees je hoe zo'n depot uitbetaalt.

Sanne en Bram besteden een deel van hun overwaarde aan een aanbouw en een nieuwe keuken. Elke euro die daarnaartoe gaat, haalt hetzelfde bedrag van hun reserve van €445.000 af.⁴ Stel dat ze €50.000 aan de aanbouw en de keuken besteden. Hun reserve daalt dan van €445.000 naar €395.000. Hun aftrekgrens stijgt van €305.000 naar €355.000. Het deel zonder renteaftrek krimpt van €195.000 naar €145.000.

In het jaar van verkoop, aankoop en verbouwing komen deze regels samen in één aangifte.

Wat als je je overwaarde niet in een woning steekt?

Dat mag, je hoeft je overwaarde nergens in te steken. Het kost je alleen op twee plekken geld. Tot drie jaar na de verkoop verlaagt je eigenwoningreserve je renteaftrek.³ En het geld dat je parkeert, telt mee als vermogen in Box 3.⁷

De Belastingdienst kijkt naar je vermogen op 1 januari.⁷ Boven het heffingsvrij vermogen van €59.357 per persoon betaal je Box 3-belasting.⁸ Met een fiscale partner ligt die grens op €118.714.⁸ De Belastingdienst rekent niet met je echte opbrengst, maar met een fictief rendement per soort vermogen.⁷ Over dat rendement betaal je 36% belasting.⁷

Je kiest ook een ander pad. Stel dat Sanne en Bram kleiner gaan wonen. Ze kopen een appartement van €350.000, aankoopkosten meegerekend. Van hun overwaarde van €445.000 gaat dan €350.000 in de woning. De resterende €95.000 blijft drie jaar als eigenwoningreserve staan.³ Datzelfde bedrag telt op 1 januari mee in Box 3.⁷ Dit is hun enige Box 3-vermogen. Hun gezamenlijke heffingsvrije vermogen is €118.714, dus over deze €95.000 betalen ze niets.

De overstap naar belasting op je werkelijke rendement stond gepland voor 1 januari 2028. Op Prinsjesdag 2026 schoof het kabinet die hervorming voor zich uit. Het vroeg de Eerste Kamer het wetsvoorstel aan te houden. De datum staat dus open. Nieuws volgt naar verwachting in het voorjaar van 2027. In onze gids over het werkelijk-rendement-rapport houden we die wijziging voor je bij.

Over schenken leeft nog één hardnekkig misverstand.

Wat betekent dit voor jou?

Je beste keuze hangt af van je plannen voor de komende drie jaar. Er liggen drie routes open, elk met een eigen fiscaal gevolg.

Koop je snel een volgende woning? Dan bepaalt je eigenwoningreserve tot welk bedrag je rente aftrekt.² Steek je een deel van je overwaarde in een verbouwing? Dan daalt je reserve en groeit je aftrek weer.⁴ Wacht je nog even, of ga je huren? Dan betaal je Box 3-belasting over je overwaarde zolang het geld geparkeerd staat.⁷

Sanne en Bram kiezen voor de woning van €750.000 en een verbouwing. In hun aangifte over het verhuisjaar komen de verkoop, de aankoop en de verbouwingslening samen.

Hoe je die hypotheek zelf financiert, is een aparte keuze. In onze gids over het oversluiten van je hypotheek lees je wat je daarbij afweegt. Controleer je verkoopdatum en je eigenwoningreserve, en bewaar je facturen van de verbouwing. Laat je aangifte over het verhuisjaar nakijken.