Hypotheek berekenen: je netto maandlast in vijf stappen

Jurre huurt nog in Utrecht en koopt een appartement van €375.000. Daarnaast heeft hij een appartement aan de Spaanse kust. Zijn geldverstrekker noemt een maandbedrag. Jurre wil weten wat het appartement hem per maand echt kost zodra de belasting is meegerekend. Op deze pagina reken je dat in vijf stappen uit, met de bedragen van Jurre als rekenvoorbeeld.

Je hebt vijf gegevens nodig: het leenbedrag, de rente, de looptijd, de WOZ-waarde van de woning en je belastbaar inkomen. De pagina gaat over een woning waarin je zelf woont, met een annuïteitenhypotheek die je vanaf 2013 hebt afgesloten.

De regels achter elke stap hebben hun eigen pagina's. Waarom de aftrek werkt zoals hij werkt, lees je bij hypotheekrenteaftrek. Hoeveel je kunt lenen, hoort ook niet bij deze som. Dat bepaalt een geldverstrekker op basis van je inkomen. Het is een vraag voor hypotheekadvies. Verkoop je je vorige woning met overwaarde? Dan beperkt de bijleenregeling je aftrek. Die regel valt buiten deze som.

Hoe reken je de bruto maandlast uit?

Je rekent hem uit met drie gegevens: het leenbedrag, de rente en de looptijd. Dit is het bedrag dat je geldverstrekker afschrijft en het vertrekpunt voor alles hieronder.

Stap 1: noteer het leenbedrag, de rente en de looptijd. Jurre leent €350.000 tegen een voorbeeldrente van 3,8% voor 30 jaar, dus 360 maanden. De rente is een voorbeeld om mee te rekenen en geen aanbod. Gebruik de rente uit je eigen offerte.

Stap 2: bereken de bruto maandlast. Deel de rente door twaalf voor de maandrente. De maandlast is het leenbedrag × maandrente ÷ (1 − (1 + maandrente) tot de macht −360). In een spreadsheet doet de functie BET dezelfde som. Voor Jurre komt dat uit op €1.631 per maand, dertig jaar lang elke maand hetzelfde. We ronden op deze pagina bij elke stap af op hele euro's.

Wil je het aflossingsdeel naast de regels voor de aftrek leggen? Verderop op deze pagina vind je daarvoor het hulpmiddel van de Belastingdienst.⁵

Hoeveel ervan mag je aftrekken?

Je trekt de rente af die je in het jaar betaalt, min het eigenwoningforfait. Alleen de rente telt. Het aflossingsdeel van je maandlast trek je niet af. De aftrek geldt maximaal 30 jaar. Je moet de lening daarbij minstens annuïtair of lineair aflossen.⁴

Stap 3: reken de rente over het eerste jaar uit. Voor een indicatie van het eerste jaar vermenigvuldig je het leenbedrag met de rente: €350.000 × 3,8% = €13.300. In werkelijkheid is het iets minder, omdat je in de loop van het jaar al aflost. Het exacte bedrag staat later op het jaaroverzicht van je geldverstrekker.

Stap 4: reken het eigenwoningforfait uit. Vermenigvuldig de WOZ-waarde met het percentage uit de tabel hieronder.³ Voor het nieuwe appartement heeft Jurre nog geen WOZ-beschikking op zijn naam. Hij rekent daarom met de koopsom: €375.000 × 0,35% = €1.313. Zijn aftrekbare saldo is €13.300 − €1.313 = €11.987.

Eenmalige kosten voor je lening trek je apart af, in het jaar dat je ze betaalt. Denk aan advieskosten en de notaris voor de hypotheekakte. Die kosten vallen buiten deze maandsom.

Wat is je netto maandlast?

Je netto maandlast is de bruto maandlast min het belastingeffect van je aftrekbare saldo. Dat effect is het saldo maal je aftrektarief.

Stap 5: pas je aftrektarief toe en haal het van de bruto maandlast af. Kijk in de tabel hieronder in welke schijf je belastbaar inkomen valt.¹ Jurre heeft een belastbaar inkomen van €68.000. Na zijn aftrek van €11.987 blijft dat boven €38.883. Het hele saldo valt dus in de tweede schijf van 37,56%. Bij een inkomen boven €78.426 is de aftrek beperkt tot dezelfde 37,56%.² De som:

• €11.987 × 37,56% = €4.502 per jaar.
• €4.502 ÷ 12 = €375 per maand.
• €1.631 − €375 = €1.256 netto per maand in het eerste jaar.

Dit is een indicatie, geen definitieve berekening. Ze rust op de uitgangspunten van Jurre: één aanvrager, een appartement waarin hij zelf woont, een annuïteitenhypotheek, de tarieven van 2026 en de voorbeeldrente.

Wat verandert je uitkomst?

Vijf situaties veranderen je uitkomst. Elke situatie raakt één stap. Loop ze na voordat je op je uitkomst vertrouwt.

• Je inkomen valt in de eerste schijf. Is je belastbaar inkomen vóór de aftrek €38.883 of minder? Gebruik dan in stap 5 het tarief van de eerste schijf, 35,75%¹. Brengt de aftrek je onder die grens? Splits het saldo dan bij €38.883. Over het deel boven de grens geldt 37,56%. Over het deel eronder geldt het tarief van de eerste schijf.
• Je hebt een tweede woning, ook in het buitenland. Een vakantiewoning binnen of buiten Nederland valt in Box 3 en niet in deze som.⁷ De lening daarop telt dus niet mee voor je aftrek. Voor het appartement van Jurre in Spanje geldt hetzelfde. Hoe dat uitpakt, lees je bij inkomstenbelasting op een vakantiewoning.
• Je eigenwoningforfait is hoger dan je rente. Dan valt er niets af te trekken en bepaalt een aparte regel hoeveel van het verschil meetelt. Die regel³ staat bij eigenwoningforfait.
• Je lost te langzaam af, of de lening is ouder dan 30 jaar. De rente over dat deel is dan niet aftrekbaar⁴, dus laat die buiten stap 3.
• Je koopt samen met een partner. Jij en je fiscale partner kunnen de aftrek en het eigenwoningforfait onderling verdelen. Die verdeling bepaalt wiens schijf telt. Hoe dat werkt, staat bij fiscaal partnerschap.

Wat doe je met je uitkomst?

Toets je budget ermee en laat daarna de belasting en de hypotheek nakijken. Dit is algemene informatie, geen persoonlijk advies.

• Laat het belastingeffect maandelijks uitbetalen. Je hoeft niet op je aangifte te wachten. Met een voorlopige aanslag betaalt de Belastingdienst de aftrek elke maand terug.⁸ Hoe we dat voor je regelen, lees je bij voorlopige aanslag.
• Laat de hypotheek zelf bekijken. Of de lening van €350.000 bij het inkomen van Jurre past, is een vraag over lenen en niet over belasting. Je kunt tot 100% van de waarde van de woning lenen. De wet stelt de inkomensgrens elk jaar vast.⁶ Koop je voor het eerst een woning? Begin bij startershypotheek. Ga je oversluiten in plaats van kopen? Lees dan eerst hypotheek oversluiten.
• Reken opnieuw als er iets verandert. Een nieuwe rente, een loonsverhoging, een partner of een nieuwe WOZ-waarde raakt stap 2 tot en met 5. Loop ze opnieuw door met het nieuwe bedrag.